“隐藏”3310亩土地价值 东电B疑被低估
位于浙江省湖州市雉城镇的长兴发电有16宗土地共约940余亩，除一宗是2002年、一宗为2010年“变性”外，其余14宗都在2011年变更。
土地“变性”为浙能电力上市
在企业重组过程中，通过划拨转出让，实现产权明晰很正常。但令人困惑的是，在煤电机组关停趋势下，东电B股为何又将这些本可以无偿使用的土地从划拨转为出让，且还须支付不菲的土地出让金？划拨土地归政府，企业可以得到一笔补偿，东电B股为何选择这条“花钱”之路？
与此截然不同的是，同属浙能电力旗下的钱清发电部分机组已经关停，其他机组目前正在实施关停当中。《每日经济新闻》记者获悉，对于后续的土地资产处置，钱清发电已与当地政府签署了关停补偿协议及职工安置补偿协议，关停后，钱清发电将被解散，钱清发电使用的4宗土地将由当地政府收回。截至4月9日，钱清发电已完成两台发电机组中1#机组的关停并已收到属地绍兴县钱清镇政府支付的第一笔补偿款合计人民币4000万元。
对于台州发电厂土地性质的变更，台州市国土资源局一位处室负责人向《每日经济新闻》记者表示：“台州发电厂土地性质的转变是省里的要求，同时根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行条例》第五条规定，企业改组或改制涉及的划拨土地使用权应当采取出让或租赁方式处置，所以我们批准了其转让申请。”
记者获得的一份2010年浙江省政府会议纪要(17号)文件显示，浙江省在2010年时已经开始调整全省能源产业布局，包括浙江能源、浙江电开等几家公司的并购，其中就提到东电的并购。在这份会议纪要中，要求东电等3家公司加快划拨土地转出让土地步伐，以完成资产重组准备，其中涉及台州发电厂等3家电厂1.1万亩划拨地。
东电B股在回复《每日经济新闻》记者采访时称：“由于浙能电力需要在上市之前对其包括土地在内的资产进行规范，所以2011年至2012年期间将包括台州发电厂在内的大量划拨用地转成出让用地，并缴纳了相应的土地出让金。将划拨地转让成出让用地是由于浙能电力上市的需要。”
根据换股合并方案，此次换股吸收完成后，浙能电力将承继拥有包括控股、参股公司股权、土地使用权、房产、商标、机器设备等东电B股的主要资产。东电B股上述划拨转出让的处置方式，是否意味着土地出让金由东电B股缴付，但土地增值收益却主要归属浙能电力？
吸收方案未考虑土地增值
值得关注的是，合并方案中换股价选择市盈率而并非净资产进行计算，这对东电B股而言，或将失去不容低估的土地收益。
《每日经济新闻》记者现场采访留意到，台州发电厂所处地块，交通便利，周边多为居住区和企业，江对面便是台州市区。受周边居住环境的限制，继续扩建发电厂的可能性并不大。同时，据台州市2004~2020年城市整体规划，台州发电厂现址被划入城镇建设区。一旦发电厂拆建，这些已经办理出让的土地价值不容低估。
据2012年财报显示，台州发电厂土地使用权的账面价值为1.50亿元。而台州市一家资产评估公司的评估人员告诉《每日经济新闻》记者，台州发电厂所在椒江区前所街道目前的工业用地价格在40万~50万元/亩，以椒江区国土局土地年检的1258亩计算，台州发电厂目前的土地价值在5亿元至6.2亿元之间。
同时，根据东电B股2012年财报，萧山发电厂土地使用权的账面价值为1.13亿元，而根据其7宗土地共计1055亩的面积折算，每亩价格仅10.71万元。根据杭州市国土资源局萧山分局的土地成交记录显示，2012年10月26日，同位于临浦镇的萧土工出【2012】57-59号三宗工业用地出让，每亩折合超过37万元。同时，《每日经济新闻》记者查询到2010年~2011年该镇部分工业用地的成交记录，不少折算价已达40万元/亩。按37万元/亩计算，目前这些土地已价值3.9亿元。
财报还显示，长兴发电土地使用权的账面价值为4527.24万元。据此前统计，该发电厂16宗土地共计940余亩，每亩价格仅近5万元。而2011年，其所在的雉城镇8宗工业用地出让结果显示，折算价少则约15万元/亩，高则达到20万元/亩。按此计算，940亩土地价值为1.41亿~1.88亿元。
通过以上数据可以看出，东电B股约3310亩的土地价值或被忽视。
对此，公司回复：“浙能电力早在4~5年前就开始筹划上市相关工作，并分别在2009年完成公司制改制、2011年完成股份制改制工作，当时并没有特别讨论东南发电与浙能电力合并事宜。”
“公司一直严格按照会计准则的要求进行会计处理，相关年报均经会计师事务所审计。对于划拨土地转出让地，公司也按照会计准则的要求反映在公司的无形资产中了。划拨用地转出让用地对于公司财务而言，只是一个用现金换取无形资产的会计过程，从会计的角度并不会增厚东南发电资产。”
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