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专家预测:下半年哪些城市会成为"地王专业户"

8月3日,发改委再次发文指出,一、二线等住房供应紧张的城市仍要“多渠道扩大土地供给”,“防范地价过快上涨”。

  2016年7月,历经了多轮地方政策调控之后,全国土地平均溢价率终于如期回落,由6月份的82%下滑至56%,但热度仍然高于政策调控预期,地王频出之势依旧不减,月内全国涌现31幅地王,再度创下年内新高。8月3日,发改委再次发文指出,一、二线等住房供应紧张的城市仍要“多渠道扩大土地供给”,“防范地价过快上涨”。由此来看,下半年土地市场的区域性火热仍在延续,但在中央和地方政策调控的引导之下,部分城市也将出现冷热交替的现象。

  一线城市将涌现更多地王 

  今年上半年,全国单价TOP10土地异常分散,分布在了北京、上海、深圳、南京、杭州、福州等六座城市,这一方面是由于二线城市地价快速上扬,但更重要的原因还是一线城市土地优质土地供应不多。今年上半年,北京市经营性土地成交量只有130万平方米,仅为全年计划供应量的10%,上海也只有191万平方米,为全年计划供应量的17%,随着下半年北京、上海等一线城市土地供应发力,预计地王将更多的向一线城市聚焦。以上海为例,上半年只有三块土地跻身全国单价榜TOP10,而仅仅是在7月,上海即又有三块土地进入全国成交单价排行TOP5,其中虹口区凉城宅地更是以6.7万元/平方米的楼板价问鼎1-7月全国单价“地王”。而随着8月份的静安(今年首宗内环土地)、普陀宅地即将出让,上海还将在单价榜单上占据更多的席位。

  2016年1-7月全国土地成交楼板价TOP10(元/平方米)

  数据来源:CRIC

  数据来源:CRIC

  二线城市热度趋于分散 

  上半年,二线城市地王主要集中在南京、杭州、合肥、苏州等长三角二线城市。1-7月,三座长三角省会城市地王数量仅次于上海,分列2-4位。而下半年土地市场热点城市还会继续扩容,今年以来市场成交表现优异的二线城市,如武汉、郑州、天津等有望迎来升温,在刚刚过去的7月,武汉、郑州即分别出现了6幅“地王”地块。整体来看,下半年二线城市土地市场热度应趋于分散。

  数据来源:CRIC

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  地价上涨仍是大势所趋 

  自2015年以来,全国土地成交金额增速即明显快于面积增速,换言之即成交均价的持续上涨,在刚刚过去的2016年二季度,土地成交金额增速更是高达104%,高出面积增速83个百分点。7月份全国平均溢价率稍有回落,仍高达56%,出现“单价地王“或”总价地王“31宗,较6月份多出3宗,再创月度“地王”数量新高。2016年下半年地价走势,我认为仍将保持温和上涨的走势,首先,全国房地产政策基本面不变,需求侧的支持是房企溢价拿地的最根本动力;其次,随着下半年一线城市优质土地供应增加,随着高价地块的出现,开发商的投资积极性也会相应提升;最后,从发改委的表述来看,也只是防范地价“快速”上涨,并非强制要求“回调”。