以签订合同时无预售许可证为由，西安一房地产开发商将两年前全款买房的12名购房者诉至法院，要求确认合同无效。

　　8月14日，该开发商与其中一名购房者李女士的合同纠纷案，在西安市中院二审开庭审理。李女士2016年以120.4万元认购一套200平米房屋，如今该楼盘均价2.4万元/平米。此前的一审，涉案合同被确认无效。

　　4小时的庭审结束后，购房者李女士向南都记者表示，她的诉求就是要回房子，“哪怕是置换同样面积的别的房子”；开发商西安闻天科技实业集团有限公司前负责人徐龙光则向南都记者表示，愿与购房者沟通协商赔偿事宜，但所谓房屋置换，或按当前房价赔付差价都是“不可能的”。

　　案由：2年前全款购房，一审合同被判无效

　　2016年4月25日，家住西安的李女士与开发商西安闻天科技实业集团有限公司签订一份《内部认购合同》，以120.4万元价格（7折后），在该公司开发建设的“紫杉庄园”（原名“澜香山”，现名“龙湖·双珑原著”）认购一套约200平米的商品房，并支付了全款。

　　李女士支付全款后获得的收据（复印件）。

　　两年后，李女士未等到房屋交付，却等来一纸诉状：今年2月，闻天公司以售房时未取得商品房预售许可证为由，将12名购房者相继诉至法院，要求确认合同无效。李女士正是被告之一。

　　今年4月2日，闻天公司与李女士确认合同无效纠纷案，在西安市长安区法院开庭审理。6月8日，法院判决：双方签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。

　　判决书显示，长安区法院认定，2016年8月3日，西安市长安区住房保障和房屋管理局对涉案项目进行检查，发现该项目未办理销售手续，涉嫌无证销售，遂于同年8月9日作出处理决定，责令闻天公司停止一切销售行为及和房屋销售相关的广告宣传活动；立即进行企业经营整改，并对违规销售的房屋逐一清退；尽快办理相关建审手续。之后，闻天公司仍未办理商品房预售许可证。

　　李女士与闻天公司签订的内部认购合同（复印件）。

　　2018年3月1日，长安区房管局对闻天公司未取得预售许可证违规售房行为予以行政处罚，责令其停止销售活动，补办许可证，并处罚款720758元。

　　长安区法院认为，涉案合同为事实上的商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同为无效合同。

　　由于不服一审判决，李女士提出上诉。

　　争议：目前已获预售证，能否认定合同有效？

　　8月14日，该案在西安市中院二审开庭审理。在事实认定方面，双方存在两处争议——

　　李女士的代理律师羿克向南都记者表示，涉案房屋已经具备办理商品房预售许可证的客观条件，闻天公司故意阻挠合同生效条件成就，于办理预售证前夕将李女士起诉至法院，是恶意诉讼。

　　紫杉庄园现已更名为龙湖·双珑原著。龙湖地产自营购房服务平台显示，该楼盘目前“参考均价24000元/平米。

　　对此，闻天公司的代理律师叶名怡向南都记者表示，该合同在2016年就被长安区房管局认定为违法无效合同，要求清退。闻天公司由于资金链断裂，导致客观上不能取得预售证，不存在恶意阻挠合同生效条件的事实。

　　羿克指出，该合同系双方的真实意思表示，且内容并未违反法律的禁止性规定。尽管签订合同时，涉案房屋尚未取得商品房预售许可证，“但原审庭审中，2018年6月8日，涉案房屋已经取得商品房预售许可证，预售证号为CA18033号，双方签订的合同应认定为有效合同。”

　　叶名怡则称，涉案房屋取得预售证的时间是2018年6月8日，当时一审庭审辩论程序已终结。《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，只有在起诉前取得预售证的买卖合同，才能例外地被认定为有效。因此，“涉案房屋现已取得预售证的事实，对于本案预售合同的效力判定，没有溯及力。”

　　当天庭审持续约4小时，法院未当庭宣判。

　　购房者：从未接到清退通知，现在只想要回房子

　　“我真是一肚子苦水没处倒。”8月14日，李女士接受南都记者采访时表示，买房两年，她几乎每月都会去查看房子建设进度，设想装修风格和房间分配，也常去售楼部问情况，获得的答复都是“房子马上好”，没想到“做了两年白日梦”。

　　李女士告诉南都记者，当初购买这套房子是出于改善型住房需求，买房过程也算机缘巧合——她进山游玩时路过该楼盘，被宣传物料吸引顺路去看房，对房子外观、结构等很满意，特别是全款支付打7折令她心动。最终她一次性支付了全款，“开发商口头约定，2018年5月交房。”

　　李女士坦言，当时对于该楼盘是否有预售证她并没太留意，“那时西安房地产市场没这么规范，不少开发商售楼时都没有预售证，我没想到之后能出这么大问题。”

　　2016年8月9日，长安区房管局给闻天公司下达的处理决定。

　　对于一审判决书中提到的，闻天公司曾于2016年8月因无证销售受到长安区房管局处理，李女士称完全不知情，直至今年2月被起诉，她都没接到过清退通知，开发商也从未主动联系过她。仅在被起诉后、开庭前，她和其他购房者在长安区房管局协调下，与开发商派的代表见了面，对方提出若退房，每年按所付房款20%的“高额利息”补偿，以2年计，她拒绝了。

　　“既然房管局有要求，他当初为什么不清退？如果当时就处理，哪怕是2016年底清退，我都能在别处买到好房子。现在房价涨到快4倍，我拿这点钱上哪儿买房？”

　　南都记者获悉，去年12月，龙湖地产有限公司与闻天公司以股权合作形式，获得西安市高新区地块开发权，“紫杉庄园”已更名为“龙湖·双珑原著”。据龙湖地产自营的购房服务平台“龙湖·优享家”介绍，该楼盘于今年6月16日开盘，主打230-350平米别墅，目前“参考均价24000元/平米”。

　　而李女士向南都记者出示的认购合同和收款收据显示，其于2016年4月认购房源销售面积200平米，销售总价172万元（折合8600元/平米），优惠后总价、实际支付120.4万元（折合6020元/平米）。

　　李女士质疑，当初开发商因资金紧张要求付全款，她付了，“现在钱用完了，房价涨了，就想把房子要回去卖给别人，差价都进了开发商腰包，这合理吗？如果现在房价跌了，他还会告我们吗？”

　　李女士告诉南都记者，她的诉求就是要回房子，“我买房就是为了住。我买的是联排别墅，如果不能履约交房，哪怕置换个1楼同等面积带花园的房子我都能接受。或者按当前房价补偿购买同品质住宅的差额，让我能在别处买房。”

　　开发商：起诉与房价上涨无关，可协商但不能赔房子

　　8月14日，闻天公司原负责人徐龙光接受南都记者采访时表示，该公司起诉购房者与当前房价上涨无关，是为了履行房管部门处理决定——2016年8月，长安区房管局责令该公司对违规销售的房屋逐一清退。“政府的处理决定我们必须执行。就算房价跌了，我们同样要把房子收回来。”

　　徐龙光称，被起诉的12名购房者，多为楼盘此前的营销代理方西安嘉兴营销策划有限公司的股东、员工和亲友。“当初我们遇到资金困难，嘉兴公司负责人称可以动用私人关系内部认购，承诺今后如出现问题，可以支付高息解决。”

　　2018年6月8日，涉案房地产项目获得预售许可证。

　　对此，嘉兴公司负责人贾喆接受媒体采访时，承认被起诉购房者是其公司股东、员工和前员工及朋友，但否认曾承诺可以随时以高息回馈清退所售房屋。他表示，无法替购房者做决定。

　　徐龙光向南都记者表示，由于资金紧张，长安区房管局下达处理决定时，该公司无力承担退房款，清退一事一拖再拖。目前西安房价涨幅超出想象，起诉业主要求收回房子不是想占便宜。“我们去年八九月就提出赔偿方案，除了返还本金，愿额外支付业主所付房款40%作补偿，但经过多次沟通，业主还是不答应，后来连电话都不接。起诉也是不得已，只有这样才能促使大家重新回到谈判桌上。”

　　目前闻天公司已取得商品房预售许可证，为何不能按之前的合同继续履约？

　　徐龙光说，之所以执意要收回房子，除了执行房管局处理决定外，也与该公司与龙湖地产的合作有关——2017年12月26日，龙湖地产出资3300万收购该公司60%股份，该合作建立在清退这些涉案房屋基础上，“人家想要一个干净的项目，不希望有后续的麻烦事。”

　　徐龙光出具文件显示，2017年12月15日，闻天公司与西安创其意企业营销策划有限公司签订策划代理服务终止协议，一次性“补偿”创其意321万，对方须“配合清退前期收取的部分客户支付的购房预付款”。他称，龙湖地产是看到了这项协议，才最终同意收购。而这份策划代理服务协议，是2017年8月嘉兴公司转让给创其意公司的。

　　徐龙光表示，现在该公司起诉业主的所有官司都只是确认合同是否有效，未涉及赔偿。该公司会根据法院判决结果做后续安排，愿与购房者沟通协商赔偿事宜，减少各自损失，但业主提出所谓房屋置换、按当前房价赔付差价都是不可能的，“赔偿金额可以谈，房子不可能赔”。

　　律师说法：开发商应弥补房价上涨带来的损失

　　8月14日，陕西恒达律师事务所高级合伙人赵良善接受南都记者采访时表示，如果开发商售房时告知了购房者楼盘尚未取得预售证，购房者也知晓，那么合同当属无效。商品房由购房者归还于开发商，而购房者已付的购房款由开发商归还于购房者。

　　赵良善说，因开发商当时未取得预售证，购房者也知晓，故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格，负有大部分责任，应向购房者承担预期经济损失（即房屋上涨的差价）的大部分责任。

　　北京中盾律师事务所主任张建锋向南都记者表示，导致这个房屋买卖合同无效的主要责任是开发商，合同无效，房子开发商可以要回，但要赔偿购买人的损失，购买人的损失包括已交房款和房价上涨部分的预期收益，“也就是说开发商应当承担70%或80%的房价上涨部分的损失；购买人也存在过错，因为疏忽而未审查开发商是否有预售许可证导致签订了无效合同，购买人应承担次要责任，就是承担房价上涨部分损失的30%或20%。”

　　张建锋说，如果有证据证明开发商在签订协议时，声明自己有预售许可证，而欺骗购房人签订商品房买卖合同，那开发商属于欺诈销售行为，应该双倍赔偿购房人，不足以弥补房价上涨损失的，应以房价上涨损失为准。

　　赵良善表示，无论购房者是否为“关系户”，只要支付市场正常房屋交易价格，且未与开发商有过任何承诺，都不会对商品房买卖产生实质影响。“当然，如果存在价格明显低于市场价格，或有合理证据证明签订商品房买卖合同时开发商约定有随时撤销权，则会因合同法关于显示公平的规定被撤销，或开发商单方行使撤销权被撤销，也可能会因事实法律关系与商品房买卖合同法律关系并非同一法律关系而影响审判结果，在这种情况下，开发商需举出足够的证据证实其观点。”

　　采写：南都记者 刘苗