面对长租公寓这片万亿“蓝海”，从去年开始，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。对房企而言，将长租公寓作为创新业务大力发展，不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要，更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流，甚至实现资本运作的战略考量。

　　不过，也有一部分房企对长租公寓市场心存疑虑。新城控股副总裁欧阳捷认为，不论是联合办公还是长租公寓，市场空间都非常有限，这对于必须上规模才能赚钱的产品类型来说，是个致命的掣肘。“如果房企纷纷往里面挤，投入大量人力物力做这个，我认为并不划算。”

　　距离地铁站一公里左右，邻居是一群25至40岁之间的年轻人，房间简单舒适、装配齐备，公用客厅的角落里几个年轻“创客”在讨论PPT，书吧一角有人头戴耳机沉浸在自己的世界，自动贩卖机随处可见，健身房里24小时有人挥汗如雨，你还可以随时走到前台要一杯热咖啡……在上海万科位于张江国创中心的泊寓项目里，这是每天的生活场景。

　　从去年开始，长租公寓市场加速兴起。瞄准长租公寓这一片万亿“蓝海”，万科、龙湖、阳光城、绿城、保利等一批房企纷纷以不同形式涉足。对房企而言，将长租公寓作为创新业务大力发展，不仅是进入楼市下半场之后转型的迫切需要，更是出于打通上下游资源、增加客户黏性、获取稳定现金流，甚至实现资本运作的战略考量。可以预见的是，借力政策推动，谁能快速复制、扩大规模、占领市场，或许谁就能在房地产市场的“白银时代”多一项制胜的筹码。

　　年轻人构成租客主体

　　万科和龙湖地产的长租公寓品牌泊寓、冠寓，都将租客的主体定位于85后、90后年轻人。

　　小安，一个90后创客，去年与好友从浙江宁波来到上海开创自己的“小”事业。小安的新公司是为新游戏提供角色形象创意的，目前就小安和他朋友两个人。于是，他们租住在上海张江国创中心的万科泊寓里，一套65平方米的房源，月租金4990元。

　　“这里很适合我们。搞我们这行的都很宅，不需要居住在市中心CBD，只要紧邻地铁线，出行方便就行。最重要的是，这里是年轻人的聚居地，可以认识不同行业的同龄人，大家很聊得来，我们不仅可以收获灵感，甚至有什么新创意马上就可以在邻居间做‘内测’。”在张江泊寓的公共客厅，记者见到了正抱着电脑做设计的小安。一台电脑，高速网络，就可以满足小安的工作需要。对于这样的居住环境，小安是喜欢的。

　　小安告诉记者，事实上他家境殷实，在宁波当地做生意的父母在他来上海之初就提出过要为儿子买套房。“对于我们90后来说，买房才有家的观念已经不那么重了，租住在这里比买一套房关上门谁也不认识谁，居住体验要好得多。更何况，对我们创客来说，变化随时发生，也许明天就有一个更好的机会在北京、深圳或其他任何一个地方等我呢。”

　　像小安这样的85后、90后构成了长租公寓目前的承租主体。张江国创中心万科泊寓的店长张泱告诉记者，这家泊寓从去年四季度开业以来，出租率最高可达到90%。他们会对租客进行筛选，年龄一般在24至40岁之间，可单身可已婚，但不可带孩子。工作背景和收入情况也会进行筛选，一般以张江园区内高科技企业员工居多，大多收入不菲，受教育程度良好，这在一定程度是保证了泊寓的租客素质。

　　较之万科泊寓，龙湖地产首个长租公寓试水项目则偏向于高端路线。3月15日，龙湖地产旗下长租公寓品牌——冠寓在重庆正式面世，共提供180套租赁房源。重庆龙湖地产创新业务负责人告诉记者，自2月开始蓄客至今，不到两个月时间其出租率已达到95%，市场反响超出预期。租客主体是85后、90后年轻人，主要分为三类需求：一类是外地来渝工作、创业的年轻人，暂时不打算买房的；一类是准备买房或已买房但还没交房的，租房作为临时过渡的；还有一类是企事业单位批量租赁解决员工住宿问题的。

　　意在备战楼市下半场

　　进入楼市发展的下半场，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

　　在进入楼市发展的下半场后，房企的传统开发模式在高地价面前越来越难以为继。抢占长租公寓市场，打造自身长租公寓品牌，一方面可以为未来进行品牌输出打好基础，另一方面能够为房企带来稳定的租金收入，而这笔可观的现金流较易实现资产证券化，便于企业资本运作。

　　此外，由于目前上海等地要求所有招拍挂的出让土地必须有15%以上面积由开发商自持，越来越多的开发商拥有大量自持物业，而长租公寓品牌的培养，成为这部分自持物业很重要的去化出路。

　　基于此，长租公寓成为不少房企2017年重点发展的创新业务，并纷纷提出动辄数万间的扩张目标。

　　万科董秘朱旭在3月7日的电话会议上表示，长租公寓将会是万科今年发展的重要方向，将在核心城市展开布局。截至2016年底，作为万科旗下长租公寓品牌，泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个项目，已出租公寓达1.6万间，并计划在2017年发展至15万间。

　　3月24日，在龙湖地产2017年业绩发布会上，执行董事兼首席执行官邵明晓透露，冠寓是龙湖的“主航道”业务，将集中公司的优势资源着力发展。成都、重庆是龙湖深耕已久的西南区域重点城市，已经率先推出3个冠寓项目，布局了三条符合青年居住习惯的特色产品线，下一步在北京、上海也会大面积推广。具体来看，冠寓将聚焦北上广深四大一线城市，及重庆、成都、苏州、杭州、南京、厦门等领先二线城市，目标城市12个，力争用三年时间，每年推出1万到1.5万间，第三年争取达到10亿元以上的收入规模，跻身中国长租公寓市场前列。

　　从房源获取上来看，房企涉足长租公寓有一个共同的特点，即以自持物业试水，但不拘泥于持有物业。据记者了解，上海万科目前开业的泊寓项目均为自持物业，今年还将在上海增加50个泊寓项目，其中30个年内开业，如此快速的布点扩张，自持物业显然满足不了房源需求，以十年或更长租约租下整栋物业，并经过改造轻资产运营，今后将作为万科泊寓房源的主要来源方式。龙湖方面则表示，在房源拓展方式上，冠寓不拘泥于自有物业，起步阶段将以轻资产模式为主，会租赁其他物业；中长期看，会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比为2:8。

　　记者通过调查梳理发现，目前房企投身长租公寓的方式主要分为两类：一类是房企主导，作为长租公寓的运营方，且一般会有一个统一的品牌，如万科的泊寓、龙湖的冠寓等。这种模式是出于战略性布局考虑，拓展新业务领域，打造自有长租公寓品牌，获取新的盈利点，并且通过与地产主业和物业管理业务的协同（如客户资源共享等），可实现相互促进发展；另一类是托管合作，指房企与专业公寓运营商合作，房企负责组织房源供应，由第三方公寓运营商进行公寓的运营。这种模式的目的是促进新房项目的销售去化，以及盘活二手房源，提升利用效率，完善社区增值服务。