核心提示|“目前银行首套房贷款利率又上浮到25%了，利率达到6.125%，现在还是买房的合适时机吗？”“我被限购了，可以用孩子的名义买房吗？”“平层的公寓和loft公寓建议买哪个？”“20年房龄的学区房有必要保留吗？”……自《楼市百问》开通以来，我们每天都会接到很多读者发来的问题，对此，我们特别邀请“楼市微观”房管专家东郢为大家进行解答。

　　1.目前银行首套房贷款利率又上浮到25%了，利率达到6.125%，现在还是买房的合适时机吗？

　　答：房住不炒！如果有真实的居住需求，遇到合适的房源可大胆买入。毕竟，不能因为略微增加了一些月供成本而过着居无定所的日子。

　　对刚需而言，如果遇到合适的项目可忽略上浮利率果断买入，毕竟，即使现在上浮25%利率依旧低于十多年前的利率。但如果没遇到性价比较高的项目，不必恐慌买入。

　　如果是投资，目前肯定不是买入的时机，建议再观察一两年。

　　2.我是刚改，再次置业我想在西区，因为教育资源丰富，我老公想在滨河新城，他看好那里未来的发展，但我觉得那里的发展还需5到10年，孩子现在两岁，我担心孩子等不及，纠结中。

　　答：刚改是居住需求；看好滨河新城的未来发展是投资需求；孩子上学是教育需求。明确自己的第一需求是什么，就知道该买哪里。

　　3.现在限购，我买不了房，以孩子的名义可以买吗？孩子现在13岁了。

　　答：限购以家庭为单位，包括夫妻及未成年子女。如果以孩子名义买，须年满18周岁。

　　4.郑州户口，想要个品质好些的改善性住房，但是不着急住。手里还有部分闲钱，想问下是现在买改善性住房，还是把手里的闲钱暂时做别的投资？

　　答：可以预见的是，未来两年内，房价累计涨幅不会超过20%。如果有好的投资渠道，年化收益10%以上，建议先做点别的投资。一旦遇到合适的品质改善盘再入手不迟。

　　5.平层的公寓和loft公寓建议买哪个？

　　答：公寓产品因为不具备落户、教育等附加功能，不建议刚需自住者购买。如果是投资，在平层与loft之间进行选择的话，还是建议选择平层。

　　因为loft产品更多的是开发商偷面积提升容积率的一种手段而已，并且在交付以后，因为产品层高有限，且通风、采光不好，居住舒适度没有想象中的那么惬意。

　　另一方面，从租金回报率上看，loft产品高出的售价在后期出租的租金中，也并不能等比例地产生租金回报。

　　6.马上要办理银行按揭贷款了，等额本金与等额本息该如何选择？

　　答：选择等额本金与等额本息，对于银行来说，肯定是希望贷款人选择等额本息，因为银行的总收益更高。

　　但对于贷款人来说，没有对错之分，只有哪种更适合自己。

　　比如，贷款人月收入很多，平时比较宽裕，还款没有压力，建议选择等额本金，因为还的总利息少很多。如果平时收入较拮据，压力较大，建议选择等额本息。不至于生活过得太紧张。

　　7.单身女性目前工作在外地，父母给买了老家小镇上的房，目前准备回郑州发展，尚不确定在哪工作。A.老家的房子要不要卖掉？B.买在郑州那个区域较好，倾向于租住皆宜的地方。C.出于还款压力，请问是买小三房还是两房较好？

　　答：1）老家小镇上的房子，如果不自用，尽早出售。

　　2）郑州置业，建议围绕高铁商务辐射区及北龙湖辐射区进行选择。

　　3）买房，适度地给自己一些压力，能买大不买小。毕竟银行的房贷会越来越少，而工资收入会越来越高。

　　8.绿城百合一套两房，想卖了作为首付置换北龙湖，现在合适吗？

　　答：在2016年之前，绿城百合是郑州房价的领跑者，自2005年开始，从4500元/㎡的均价至目前35000元/㎡左右的均价，12年时间上涨近8倍。如此高的涨幅，源自于品质的保证以及绝佳的地段。

　　但从2016年开始，无论是品牌、产品还是地段，郑州住宅的高地都将是北龙湖。而绿城百合毕竟是十多年前的老小区，且目前处于价格高地，建议出售作为首付款置换北龙湖品质洋房。

　　9.20年房龄的学区房有必要保留吗？还是卖掉置换北龙湖的房子。

　　答：如果没有入学需求，建议出售，置换品质新房。

　　10.朋友推荐买高新区的厂房（50年产权），首付50%，10年的贷款，利率6.83%，出租18元每平方每月，能买吗？

　　答：房子是用来住的，不是用来炒的。同样，厂房是用来企业生产经营的，不是用来投资的。如果自己不经营工厂，不要购买厂房。（记者 孙煊哲）