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叶檀:没有任何东西可以不朽,房地产也一样

2016-08-17 17:04 来源:七里河畔

[摘要] 8月13日,由大象融媒携手浩创优谷主办的“大象融媒七里河畔名家公开课”在郑州如期举行,我们请到了知名财经评论家、财经专栏作家叶檀女士。

8月13日,由 大象融媒 携手 浩创优谷 主办的 “大象融媒七里河畔名家公开课” 在郑州如期举行,知名财经评论家、财经专栏作家叶檀女士就《“L”型下的中国楼市和股市》进行了长达两个小时的主题分享,而这也是叶檀老师康复出院后的首次公益演讲。


关于这次演讲,详见我们当日的推文(点击阅读?)《唯有花钱买房才是真爱郑州》


因为时间关系,当日叶檀老师的演讲主要围绕“房地产市场”展开,或许也正因为这样一些主客观原因,致使没去现场的人只是大眼扫了一下推文,就觉得叶檀老师是在为地产商做背书。


好吧,不管怎样,这里不再多做分辩,相信素有女侠之称的叶檀老师也不会太介意。今天就和大家再分享下,当日现场问答互动环节,叶檀老师关于“房产”之外的财经观点吧~

 

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叶檀:知名财经评论家,《每日经济新闻》主笔、央视财经频道特约评论员,在《南方人物周刊》、《财经国家周刊》、FT中文网等多家媒体开辟财经评论专栏。主要从事资本市场、房地产市场、金融等领域写作,著有《拿什么拯救中国经济》、《中国房地产战争》等。

 

 

 

问&答

 

/关于“房产投资对创业的影响”/
提问:
创业辛辛苦苦几十年不如在三环以内买套房,甚至有这样一个理论——创业误国,买房兴邦。房地产再这样下去会不会影响很多创新创业领域,尤其是创业者心态,如果创业者就没有心思去创业了,中国的经济未来又在哪里呢?
叶檀:
  你是创业者,我们应该握握手,我眼泪都要下来了,我也是创业者,多不容易啊。
  创业跟房地产是不是有一个负相关的关系,在一定程度上有的,也就是说不光跟创业有负相关关系,跟实体经济都有负相关关系。
  当货币大规模发行的时候,资产价格在上升,如果我随便投资一点什么都比创业来得强的话,我为什么要去创业,这个情况是存在的。
  但是你要相信任何东西都有天道循环的,也就是说他买了房地产表面上看起来赚钱了,但他有两种可能:
  第一种是眼光足够好,一天到晚在家里混吃等死,这样的人比较少,我也见过这样的人混吃等死了几个月之后又出来干活,因为实在太无聊了。
  第二种可能,任何投资都有周期。那么当这个投资进入一个负周期的时候他一定会出来创业。
  那我问大家,既然房地产这么好的话,你是不是把工作辞掉了你就专心炒房了呢?这样的人非常少,因为大家还有一丝理性,知道投资的东西就相当于我们人生的另外一个储蓄罐,这个储蓄罐你得到了之后是意外之财,而你的工作,你的创业,是保证你未来平稳生活的一个基础,没有基础的话一切都是不存在的。
  所以对于创业来说,是不是有投资市场就不会创业了?我不相信。基本上我看到的那些拼命去创业的,都是为了在短时期内上市,或者是为了实现自己的人生价值。
  有一句很庸俗的话,现在我不知道你创业有没有成功,有没有钱。但是即使你创业成功了,你衣食无忧了,我们还是需要诗和远方的。
  所以你放心好了,天道都是轮回的,不用太极端,太去担心一个事情,没有任何东西可以永垂不朽,放心吧。

 

 

/关于“出国与外汇”/
提问:
孩子今年高三了,三四年以后准备出国,想换一些外汇的话您有什么建议,假如说去美国的话。
叶檀:
  如果去美国的话当然是换美元,这是最好的,美元现在已经从高汇率有所下行,可以考虑换一点非常低的,因为你还有点时间,有可能还会继续下行。
  所以你换两种外币,一种是美元,另外一种是可以跟美元对冲的,然后把手上的一部分换掉它。
  现在换外币的话,我觉得换什么样的外币这是一种非常重要的方面,另外一种是换通道,现在银行是抓的非常非常紧,所以你自己好自为之,安安全全的换出去。

/关于“家庭资产配置”/
提问:
怎么样进行资产配置,房地产多少,黄金多少,资产配置到底怎么配?
叶檀:
  每个家庭情况不一样,像比较年轻的人群,首先是高中低端配置:
  第一,必须给自己一个未来的保障,健康和就业方面的保障,这个通常是1/3。
  第二,黄金,黄金的流动作用不大,增值前景有,但也有限。如果是现在买的话,它已经接近每盎司1370,它是从每盎司900美元上来的,从这个角度来说已经涨了30%以上,涨很高了。如果现在买,可以在每盎司1300、1200来来回回震荡的时候考虑吸纳一点,基本上我本人是1/10在配置。因为黄金这个东西,它是拿来最后冲底的。如果真的发生很大的变故的话,黄金是应对大的动荡,大的震荡用的,可以少量放一点,不用多。  
  第三,房地产,房地产投资是有不同功用的。
  • 第一个功用是投资升值,主要看它在核心城市的核心区域,或者是未来发展的核心区域,有一个房价上升。这个时候你不会在乎它的租金回报率,因为它的房价在上升,它的安全垫很厚。

  • 第二个功用是收获现金流,当你买老房子的时候,比如买商铺或者写字楼,这个时候你一定关注的是租赁回报率,因为它的整体交易成本相当高,它现在已经有房产税了,差不多房产税要占了1/3甚至更高的一个水准,之所以买是因为核心地带它现在这样的楼房比较好租,所以你是收获现金流的。收获现金流的话就要注意,就是说你看一看周边的能不能租出去,如果说它现在都已经租不出去那就够呛。如果说能租出去的话,基本上它的租金回报必须在3%以上,如果低于3%就太低了。

  • 第三个功用是度假休闲,当你解决了刚需,也有了改善性住房,你又买了第三套,此时就是旅游地产,像好莱坞明星在滑雪圣地买,或者在佛罗里达的海边买,这种房子是不管它升不升值,也不管它成本是多少,反正我有钱,我就是买了之后为了全家人到时候去度假的,平时有可能会出租,像这样的房子的话,你不会去考虑它的增值跟现金的回报。

 

  基本上买房子就是这三种,你要给它交错在一起。

  在中国我们说的房地产投资品种通常指的是住宅,上涨最快的作为一个指标性意义的也是住宅,而不是商铺。商铺现在在投资的过程当中会有一定的问题,就是电商冲击的问题跟实体经济不好的问题,现在是非常严重的。
  如果现在要买商铺,只有一种东西是可以买的,第一种是居民汇集区,或者是一个新区它居民导入非常成功,比如那个地方导入了二三十万居民,小区里面缺商业物业,这样的商铺即使表面看起来租金不太高,未来的安全边际是比较高的。
  所以在上海最好的商铺不是市中心的那种,而是像以前的浦东新区,它有30万居民沉淀,这种地方一楼的商铺效益是最好的。

 

/关于“期房PK二手房”/
提问:
从投资角度来说,买房是选择新区的期房好,还是市区的二手房比较好?
叶檀:
  从投资角度来说的话,买期房就相当于把钱借给开发商,然后你还没有得到利率。
  如果房地产特别火爆,这个开发商是大型开发商,跑得了和尚跑不了庙的,你可以买期房,因为期房通常都是火爆的时候大家去买的一项权利,相当于事先给了钱,约定了一年或两年后以约定的价格购买它楼房的权力,这是一项期权,本质上来说是这样子。
  那么只有你判定未来房价不会跌到这个点,甚至有所上升的时候,你才会愿意去做。所以在这项期权里面隐含了一项你的判断,你的判断是未来房价一定会涨,而且会远远的超过我现在付出的价格,这个时候你买期房。
  而买二手房就很简单,买二手房就是一个简单的交易,一手交房,一手交钱,按照现在的市面价,买现房的话从本质上来说跟你买一个衬衫没有多大的区别,它没有金融风险,也不包含未来的一些权利。
  说到哪个投资收益率更高,这个就不一定。
  我有两处小的办公楼,一个是买的现房,当时房价在下跌,但是我根本不害怕,大不了大家一起完蛋,就买进去了,对方也愿意以当时的房价卖给我,因为他判断房价还要下跌。
  另外一个买的是期房,为什么我会去买呢,第一,它在市中心比较核心的地带,第二,所有的人都哭着喊着挥舞着他们的钱想要去买这个房子,而且排队还买不到,我是找了关系才买到的。像我这么理性的人我都不考虑未来的风险,我花了钱后回家的第一件事情,坐在沙发上,我觉得自己好幸运啊,我居然买到了。
  所以这个时候还有什么好说的。
  你说未来的收益谁高谁低,这个不一定的,就是取决于你这栋楼在未来它的房价以及你的租金回报,期房与现房它只是一个扰动因素,并不是决定你未来回报的一个充分因素,跟未来的回报没有太多的关系。

 

/关于“股市”/
提问:
我才毕业两年,工作也没多长时间,手里积蓄也不多,投资房地产根本不可能,像我这样的,股市能不能进?
叶檀:
  我要先问你:
  第一,你刚毕业两年,钱不多,从牙缝里面省下来的钱,很困难。第二,你在读书的过程当中,在工作了之后你炒过股吗?
现场嘉宾:
  有关注过,但是因为这几年股市起伏不定,从5000点的时候就开始关注,到现在一直两千点,三千点,我觉得这个波动挺大的,就没敢入。
叶檀:
  你愿意花十年的代价吗?
现场嘉宾:
  如果有高回报的话我会花这个代价。
叶檀:
  有多高?
  当我这么问下去的时候你很难回答,为什么这样说呢,我给你一个非常诚实的建议,我建议你不要去做,因为股市里面不缺你这么一根韭菜,这个是很直白的,你现在进股市就是给人送钱去的。
  第一,股市的黑你无法想象,我看你一脸纯洁,我实在不忍心你进那个大染缸。
  第二,你如果要做也可以,从两个方面来做。
  • 一是可以做指数基金。现在上证综指这一块有点溢动,你如果愿意付出长期的代价,如果你的心足够的定,那么从2900、3000到3500,你起码可以赚500点,你是可以赚钱的,买指数基金你赚平均收益率,这是菜鸟最常做的一种股市投资,你可以去尝试,然后找一家大的基金公司,类似于博时这样的,业绩好的那种基金公司。

  • 二是要进行长期的分析。比如我会给人家推荐股票,但是我不会推荐给你,你必须自己去分析,就是未来在中国市场化的过程当中我看好哪几个行业,这几个行业的龙头企业是什么企业,我就投这几家,它只要低于它的平均价我就投进去,就这么干。

 

  比如说90年代,中国房地产刚市场化,你可以投吗?可以。

  比如现在,中国宝宝刚开始喝牛奶,全球的奶牛都在为中国宝宝生产奶,中国又开始二孩政策,这个时候可以考虑奶业龙头企业,如果是长期持有伊利的话,还是可以获得回报。
  但关键问题是,你今天买进去,明天跌了,后天涨了,然后又跌了,股市是一个很折磨人的东西,好自为之吧。

(责任编辑:孙菥锘1)

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