今年以来，房价下跌、限购政策放松成为楼市看点。告别黄金十年，房地产的未来依然众说纷纭。那么今年下半年的楼市走势如何呢？

　　8月25日，在阿里推出定期理财平台招财宝的同一天，淘宝万科高调宣布合作，“淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元”。

　　“本质上相当于降价促销，万科开始提前布局‘金九’销售。促销幅度平均为总价款的3.5%左右，与我们提示的‘金九’价格预计将环比下行0-5%一致。”中金房地产分析师宁静鞭表示。

　　在房地产传统销售旺季“金九银十”来临之前，不少房企在酝酿新一轮降价促销行动。

　　房企成绩单

　　随着中报披露进入倒计时阶段，上市房企财务状况轮廓也已基本清晰。截至8月27日，包括“招、保、万、金”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”。

　　报告期内，98家上市房企业累计实现营业收入从上年同期的2130.26亿元略增至今年上半年的2298.78亿元，增加了168.52亿元，同比增幅为7.9%。

　　不过，行业增收不增利。今年中期，上市房企实现利润总额和归属母公司股东的净利润却并没有同步增长。其中，98家上市房企实现利润总额基本不变，从去年上半年的403.42亿元微增至403.44亿元；但实现净利润总额却从去年同期的265.42亿元下降至今年中期的259.03亿元，减少了6.39亿元，降幅为2.4%。

　　其中，“招保万金”四巨头中，金地集团今年中期净利润降幅更是近五成，位居四巨头垫底位置，招商地产则以三成的净利润降幅紧随其后。

　　相比之下，面对房地产行业调整的态势，保利地产和万科A两大房企龙头仍保持了逆势增长，期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元，同比分别增长12.19%和5.55%。

　　与此同时，98家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化态势。统计数据表明，上述98家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元，同比大幅减少92.53%。

　　对此，国金证券分析师曹旭特表示，“按我们对2014年行业资金流入和流出项的预测，今年房地产企业资金盈余将接近2008年也即历史最差水平。”曹旭特称，今年资金情况会比较接近2011年水平，因为当时融资结构已经发生变化，金融机构贷款占比已经降至58%，和目前水平比较接近。

　　“但不同之处在于，2011年房地产行业资金盈利比例达到6.8%，高于我们预测的2014年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此，按房地产行业自身规律演变，今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平。”曹旭特强调。

　　价格战即将开始

　　在香港参加绿城中期业绩发布会期间，一位媒体记者向孙宏斌开玩笑说，“如果我找你买绿城杭州的房子，你可以打几折？”孙宏斌沉默了一下回应称，“不用找我，直接去项目就可以打七折。”

　　孙宏斌解释，“我曾经说绿城的房子降价是没有道理的，但不是说不降价，价格一定要随行就市，所以降价了就是（买房人的）好机会。媒体不能绑架了我们，搞得我们跟傻子似的，别人都降价了，我们就在那给人站岗。”

　　在宋卫平时代，绿城中国坚持“不降价”的形象已经深入人心。但时移势易，据知情人士透露，绿城中国旗下多个项目已开始降价换取销量。

　　房地产传统销售旺季“金九银十”来临前，房企需要为降价找一个“合适的理由”。一向对市场敏感度较高的万科老大，选择通过拥抱互联网的方式降价。据悉，万科与淘宝合作的活动时间为2014年8月25日至9月30日。优惠额度的计算方法是取淘宝用户过去一年的消费金额，即以2013年8月1日到2014年7月31日为准。

　　21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰分析，表面上看，这是万科与淘宝的一次营销活动，但实际上是万科的一次变相降价行动。在此前的楼市两轮调整期间，万科都进行了降价，2008年还是率先降价，并引发业主抗议。但万科总裁郁亮8月18日在万科中期业绩发布会上表示，房地产市场的调整是有一个完整周期的，如果调整不到位会带来更加混乱的局面，因此，希望此次市场调整能够坚持。也就是说，万科的判断是，房地产市场还会继续调整，万科正是据此展开了降价行动。

　　桑豫峰认为，万科的行动具有标志性意义。在全国二三线城市普遍取消限购的背景下，商品房去库存情况并不理想，房地产上市公司的中报都比较难看，如果在即将到来的9-10月销售旺季，还不能有所收获，则全年业绩难保。

　　雅居乐在中期业绩发布会上明确表示，下半年，雅居乐旗下多个项目将持续推出新产品，大部分为针对首次置业或改善型需求的刚需产品。价格方面，雅居乐将会继续采取灵活的营销策略及合理定价，以完成480亿元的全年预售目标。雅居乐近一个月来连续在北京进行旅游地产营销活动。

　　净利：跌落10%红线

　　8月26日举行的融创中国中期业绩会上，融创中国执行总裁汪孟德说，“今年上半年，融创中国的净利润率可能只有六七个点。”汪孟德称，对融创而言，净利润率低是由很多复杂的原因造成的，包括业绩结算、土地成本以及调控等因素。

　　不过，净利表现不佳，并非融创中国一家的烦恼。2014年上半年，绿城中国毛利率为25.67%，净利率为4.88%，同比分别下降5.2个百分点、13.3个百分点。其中物业销售毛利率为24.0%，较2013年同期的29.7%下降5.7个百分点。金地集团上半年净利润仅1.58亿，同比腰斩。

　　受调控以及土地成本等因素影响，房企的净利水平持续下滑。不少房企净利润已跌至个位数。苦日子正在到来。如同万科董事会主席王石所言，房地产黄金时代已经结束，在经济高速增长期，房地产行业“弯下腰就是金灿灿的”，但白银时代“不再是弯下腰金灿灿的一片”了。

　　兰德咨询总裁宋延庆感慨称，“从目前各家房企中报来看，房企毛利率下滑速度非常快，大概每年下滑3-5个百分点；净利润率则每年下滑1个百分点，这是一件很残酷的事情。”

　　宋延庆曾在今年上半年预计，所谓房地产暴利，已是明日黄花，如果仅看利润率，房地产已属“中利行业”，而到2015年很有可能触及“10%红线”。

　　从已公布的中报来看，不少房企已提前跌落10%红线。