映象网讯（记者 王庆河）12月24日，保利地产在北京宣布将全产业链进入养老产业，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。业界普遍认为，这一新动向意味着中国房地产发展路径正在加速革新，加快朝着多元化方向发展。

　　记者了解到，截至目前，全国公开披露的养老地产项目已超过100个，万科、远洋、绿城等众多知名房企已陆续进入养老地产领域，新华保险、平安集团、合众人寿、中国人保、中国人寿等多加寿险公司也开始布局养老地产。那么，以往很少受关注的养老地产为何短期内受到各方如此的关注？对于房地产企业来说，养老地产是否会成为其发展的下一个“蓝海”？

　　老龄化加速是主因

　　根据联合国划分人口老龄化程度的标准，当一个国家60岁及60岁以上的老年人口占总人口的比例超过10%，或者65岁及65岁以上的老年人口占总人口的比例超过7%，意味这个国家进入“老龄化社会”。当一个国家60岁及60岁以上的老年人口占总人口的比例超过18%；或者65岁及65岁以上的老年人口占总人口的比例超过14%，意味着这个国家进入“老年型社会”。

　　据中国老龄产业协会副会长兼秘书长曾琦介绍，2012年底，我国60岁及以上老年人口已达到1.94亿，今年底将突破2亿，2033年将超过4亿。这意味着我国已步入“老龄化社会”，并且正逐步向“老年型社会”迈进。

　　老龄人口数量的不断上升、购买能力的不断增加，让不少房地产企业看到了潜在的商机；而来自政策层面的利好消息更让处于转型期的房地产开发企业欢欣不已。

　　今年8月召开的国务院常务会议要求，发挥市场活力，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系。

　　9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，针对当前养老服务业发展面临的“融资难”、“用人难”和“运营难”等问题，提出一系列扶持政策。

　　随着十八届三中全会《决定》中关于养老产业的扶持政策进一步明确，诸多企业纷纷躁动起来。其中地产企业首当其冲，养老地产的概念也开始进入人们的视线。

　　绿城集团的养老地产传承了一贯的理想主义，推崇“学院式养老”，就像绿城集团董事长宋卫平设想的那样，等五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。

　　房地产行业的大佬万科则是另辟新径，万科幸福汇通过租售并举的方式运营后，其今年年中开盘的杭州首个社区养老项目万科﹒随园嘉树采取了面向健康的长者出售房屋使用权的方式，开盘即售罄。

　　远洋地产更是瞄准了细分的市场，通过对“失能老人”的“长期照料”作为其服务的核心定位，在这种定位下，远洋第一个养老公寓项目椿萱茂﹒凯健今年已经正式投入运营。

　　与此同时，一些地方将养老失业纳入绩效考核，也激起了地方政府发展养老地产的激情，如北京市今年首次将保证民众的基本养老服务纳入对区县的绩效考核中，今年以来北京市出让的大批养老地产地块，预示着2014年北京市的养老地产或将迎来爆发性增长。

　　对此，中国房地产研究会人居环境委员会副主任、老年住区委员会特别顾问开彦表示，随着养老政策的陆续出台，“养老地产”逐渐成为房地产市场上继自住型住宅之外的“隐性刚需”，将引得各路房企参与其中。

　　缺少规划  问题频现

　　2013年在中国发生最大的事情就是政府推动养老产业的发展，这一年也被称为“养老产业元年”。然而，随着大量保险公司、房企的转型进入，这个被称为楼市“蓝海”的养老地产，在实际操作过程中，却因为商业模式不清晰、专业服务不到位、缺乏长期规划等因素，导致问题频现。

　　据不完全统计，万科、远洋、绿城等众多房企也已陆续进入养老地产领域，公开信息披露的养老地产项目已超过百个，养老地产颇受青睐。但由于目前养老地产仍未找到明晰有效的盈利模式，行业整体盈利能力较弱。

　　业内分析人士表示，养老地产不仅在项目开发阶段面临着大量的基础设施建设，还必须进行项目运营后相关服务产品的后续投入。这种长期投入、持有运营型的地产模式，与以往房地产开发企业的短期盈利生存模式不同，任何一点前期的不足，都可能造成投资风险。另外，在养老产业相对成熟的国家，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老产业给以一定政策支持，而我国目前无论是市场环境还是政策、标准的配套尚难以支撑养老产业的全面发展。从国际经验来看，真正的养老地产其实并不赚钱，即便在市场经济成熟的国家，一些运营商的利润也不高，必须依靠政府补贴实现盈亏平衡。

　　财政部财科所国有经济研究室主任文宗瑜指出，虽然中国养老地产地图已较为明晰，但仍存缺陷。目前，大多数养老地产都远离市区，现有的医疗体制下，医疗资源大都在政府控制之中，远离市区一定程度上远离了优质的医疗资源，子女探望也非常不易，老人很孤单。

　　另外，现在的养老地产，定位高端，动辄百万元的入会费和上完月的月护理费，让普通工薪阶层对此望而却步。以上海的天地健康城为例，目前有两种消费模式，一种是10万元的年消费卡，用于支付一年之内的所有服务消费；一种是100万-150万元不等的“恬愉会”会籍卡，然后每年缴纳3000元左右的会籍管理费，这并不能解决中国巨大的养老需求。

　　对此，全国老龄工作委员会办公室副主任鲍学全表示，目前国家正在就我国老龄事业和产业发展进行总体规划，涉及土地、金融等众多方面的细化支持措施将陆续推出。

　　他山之石或可攻玉

　　对于目前市场上的养老地产来说，其核心服务模式各不相同，但对于普通消费者来说，终有一种模式会经过时间的检验和雕琢，最终沉淀成我们暮年之后的一种生活方式。未来我们将怎么养老？一定程度上取决于哪种养老地产更能盈利、更“接地气”。

　　河南财经政法大学刘社教授表示，我国房地产市场出现了退休社区、老年公寓、老年社区项目。但总的来说，相对于需求，养老住宅的供应还远远不够，特别是适合健康低龄老年人的老年住宅更是凤毛麟角。

　　此时，国外一些养老地产的具体操作方式，或许可以作为我们明天行之有效的参考。

　　英国：全智能化老年公寓

　　从20世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式，包括：生活照料、物质支援（提供食物、安装设施、减免税收等）。英国生命信托基金会还计划构建一种全智能化老年公寓。公寓将采用电脑技术、无线传输技术等手段，在地板和家电中植入电子芯片装置，使老人的日常生活处于远程监控状态。    

　　丹麦：养老社区DIY

　　在丹麦，目前最流行的是自助养老社区（DIY）。在那里，老人们可以做自己想做的事，可以约上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一块儿钓钓鱼、养养花，共同建设属于他们自己的家园，独享的公寓，共享的餐饮、花园，个性化的小手工艺车间、小农场等，老人们只要想到的，在这儿都能得到充分满足。  

　　美国太阳城：歪打正着的“老人城”

　　美国太阳城，原本只是建些住宅供美国寒带的人在冬季农闲时到这里度假，结果来此度假的基本是老年人。受此启发，开发商干脆把目标定在55岁以上的老年群体。太阳城的建筑规划完全按照老年人的需求设计，设置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，低按键、高插座设置，社区住宅以低层建筑为主。