购买新房，还请细心一点

　　交易合同逾期交房违约金0.5/10000

　　工商备案合同违约金却是1/10000

　　买房时，你是否将开发商提供的合同与其在工商备案的合同比较过？也许一比较，你就会发现一些端倪。昨日，重庆晚报记者从巴南区工商分局获悉，近日他们对18个在售楼盘的房屋买卖合同逐一检查，发现有8个楼盘的合同有问题，对消费者不利。

　　巴南区工商分局相关负责人介绍，日前接到消费者投诉，称辖区一楼盘将在银行抵押的房子进行销售。工商执法人员立即前往调查，发现该楼盘实际使用的房屋买卖合同有变化———擅自在工商备案的合同中增加了一个附件五：用来说明房屋在银行抵押的情况。“开发商使用的商品房(资料、团购、论坛)买卖合同，必须先到工商部门备案，经工商部门备案审查通过后，方可实施且不能随意更改，一旦有更改的内容，要进行再次备案审查。”

　　为防止其他楼盘出现类似情况，巴南区工商分局市场科和市场监管巡查队兵分多路，对18个楼盘的房屋买卖合同进行检查，发现8个楼盘存在问题：

　　1、使用未经工商备案的房屋买卖合同；

　　2、擅自对合同中的约定办证时间、赔付比例金额做出对销售商有利的改动；

　　3、擅自增加未经备案审批的附件。

　　于是，执法人员按照《重庆市合同格式条款监督条例》相关规定向8个问题楼盘发放了责令改正通知书。目前，8家企业已停止使用有问题的商品房买卖合同，正在整改。

　　其实，这8家开发商违规修改合同的行为不是个别现象。那么，开发商最可能在备案合同中哪些条款动手脚呢？巴南区工商分局相关负责人向读者一一介绍。

　　设不对等条款

　　办房产证时间

　　擅自延长90天

　　巴南区工商分局合同科相关负责人介绍，在重庆市商品房屋买卖合同示范文本中，均有针对开发商交房和消费者付款时间的约定，以及逾期交房和逾期付款，双方应当承担的法律责任。

　　此次检查中，执法人员发现有个楼盘，擅自对合同中的约定办证时间，赔付比例金额做出对开发商有利的改动。

　　工商备案合同

　　该楼盘在工商备案合同中约定交房后90日内为业主办理完房产证；开发商逾期交房，按日向购房者支付万分之1的违约金。

　　楼盘使用合同

　　开发商在销售房屋时，在未重新备案的情况下擅自将合同修改为：交房后180日办理完房产证；开发商逾期交房，按日向购房者支付万分之0.5的违约金。

　　工商提醒：“办理房产证的时间擅自延长了90天。”巴南区工商分局合同科相关负责人介绍，开发商还擅自减轻自身责任，将逾期交房的赔付金额减少了一半。由于逾期交房和逾期付款的条件是对等的，开发商和购房者交房时限和付款时限必须一样，赔付的法律责任也应该是一样的。但开发商擅自将其逾期交房的日违约金减少一半后，并未将购房者逾期付款的日违约金减少。

　　因此，该负责人提醒市民在购房时，要注意看购房合同中的这些对等条款，一旦不一致，就有可能是开发商擅自修改过。

　　擅自增加附件

　　楼盘宣传资料

　　自称不算合同

　　“在商品房买卖合同中，还容易出现的一个问题就是开发商擅自增加未经备案的附件。”工商执法人员称，工商部门对商品房购买合同备案很严格，一些楼盘为绕开工商备案审查，只提交合同正本备案，而对房屋抵押情况、配套设备的使用情况、水电费收费标准等容易引起争议的和消费纠纷的情况在未经备案的附件中进行说明或告知。

　　楼盘这样做

　　此次检查中，执法人员就发现部分楼盘出现问题。一楼盘为了规避自己的责任，擅自增加附件，称该楼盘在销售过程中所做的一起宣传内容，比如发放的宣传资料、沙盘、楼盘的说明书、店堂公告等均不作数，一切以最终的双方签订的合同为准。

　　工商这样说

　　“根据法律规定，开发商发放的宣传资料、沙盘等都属于一种邀约，应视为格式合同中的内容，有法律效力，而不能被其任意否定。”工商执法人员称。

　　工商提醒：开发商为了销售楼盘，肆意夸大宣传，最终又以“不作数”来规避责任，肯定是不合要求的，是一种规避法律责任的行为。

　　扩大不可抗力

　　片区停水停电

　　逾期不想担责

　　不可抗力是一种免责条款，因此在合同文本中，开发商都会以合同条款的形式列出，如果因遭遇不可抗力因素导致逾期交房等则不承担法律责任。

　　工商这样说

　　何为不可抗拒力呢？工商执法人员称，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件，如战争、国家政策改制等；或自然灾害，如地震、火灾、水灾等，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。

　　楼盘这样做

　　“个别开发商钻这个空子，将不可抗力无限扩大。”工商执法人员称，比如有的开发商所称的不可抗力为政府临时文件、其楼盘片区停水停电等。

　　工商提醒：政府临时文件、楼盘片区停水停电等，这些都不能算作不可抗力，是不被国家认可的。

　　设房屋抵押权

　　须明示赔付额

　　“商品房销售时一般不能设置抵押权，一旦设置抵押权，则应该在合同中明示其对购房者的赔付额度。”巴南区工商执法人员称，少数开发商在销售商品房时设置了房屋抵押权，但又未明示因此对购房者的赔付金额，或者自己随意降低赔付比例。

　　“每个区的要求不一样，巴南区要求开发商对购房者最低赔付购房款的10%，有的区可能设置的赔付比例是5%等。”巴南区工商执法人员说，消费者在签合同时，要弄清楚购买的房屋有没有被设置抵押权。

　　购房签合同时

　　查验备案合同

　　消费者在购买商品房时，如何避免被开发商擅自修改合同条款忽悠呢？

　　巴南区工商执法人员提醒消费者，在购买房屋时，首先要认真看清楚每一项合同条款，发现类似于逾期交房和逾期付款等类似双方对等条款，出现不对等内容约定时，就要求开发商给出说法。

　　其次，最好要求开发商出具在工商备案审查通过的合同文本，该合同上盖有工商部门的合同备案章。由于开发商实施的合同应该是跟备案合同一致，不一致的则是其自行修改或添加的内容。消费者一旦发现有不一致的内容，多为开发商为规避自身责任而设置的条款，消费者则要谨慎签订合同。

　　当然，消费者也可到工商部门申请查询该商品房买卖的备案合同。

　　最后，还要特别小心合同附件，对其设置的不平等尤其要多个心眼。