雨润控股集团有限公司地产集团(以下简称“雨润地产”)内部正进行着一场前所未有的改革，改革的最终指向是，全方位复制碧桂园。

　　尽管从未承认过，但雨润地产在二、三、四线城市“利用物流产业的配套开发，从地方政府获取大量低成本土地用于商品住宅开发”的事实仍然不可否认。近日，据记者了解，而今这些城市的房地产开发大多陷入了“推不动、走不动”的死循环。

　　然而，与雨润地产500强49位的“大地产商”身份并不匹配的，不仅是至今没有拿出叫得响的品牌作品，更为严重的是，雨润地产至今没能找到一条适合自己的“雨润模式”，仍处于亦步亦趋有样学样的状态。

　　专家认为，半路出家专业性缺失、没有房地产基础积累、房地产开发定位摇摆模糊、资金链紧绷、管理理念的错位，诸多问题困扰之下，短时期内无法期待雨润地产实现更大奇迹。

　　目标：在建项目翻一番

　　“全面复制碧桂园”的改革是全方位的，从管理方式到团队建设，再到采购、设计、销售等体制的重新调整。

　　2014年，一场旨在“全面复制碧桂园”的改革在雨润铺开。

　　“雨润地产全面复制碧桂园的最大动力，是因为碧桂园2013年业绩增长在中国地产界首屈一指。”雨润地产内部人士贾铭(化名)透露，雨润地产欲通过内部改革，实现通往碧桂园一样的地产腾飞之路。

　　正是碧桂园2013年的突破性增长，给了雨润地产深深的刺激。

　　“全面复制碧桂园”的改革是全方位的，从管理方式到团队建设，再到采购、设计、销售等体制的重新调整。雨润的改革亦大刀阔斧：成立了两级区域公司，华东区域公司和华南区域公司;制定了年度销售目标;走了不少老员工换了很多新人……

　　与此同时，雨润地产对自己的发展定位进行了较为细化的思考：要到一二线城市拿地;要运作商业地产;要做改善型住宅。

　　据了解，在一二线城市，近年来雨润地产一直也有土地储备，集团在建项目已有40余个。在此基础上，雨润地产的目标是扩张至近百个，翻一番。

　　这一切都已不再是嘴上规划，雨润地产拿地推进速度迅猛。“拿地已经进入实质性操作。我们组织了很多团队，在全国的一二线城市铺开布点。北京、深圳此前就有拿地，目前进一步寻找新的机会。”贾铭表示，南京是雨润总部，拿地相对容易，目前团队在跟天津政府谈。雨润地产迅速出动，明确拿下来的地块数目可观。

　　至于瞄向商业地产，雨润地产的自信来源于两个优势。其中之一就是商业地产真正的价值是商业运营。据了解，雨润中商集团在南京新街口拥有在全国具有极高商誉的中央商场，雨润地产要在全国所有的综合体内都要放一个中央商场。

　　而另一个优势则在于，2013年1月14日，中国雨润与美国梦工厂在南京签署战略合作协议。根据协议，雨润将与美国梦工厂在文化产业、游乐产业等层面达成战略合作。换句话说，由于美国梦工厂在中国大陆市场的拓展和室内主题游乐园将与雨润进行全方位的合作，这就意味着以后所有的雨润商场里都会有美国梦工厂。

　　正是上述两个优势，也为雨润地产在与地方政府的拿地谈判时，增加了“实力”砝码。在住宅产品系，雨润做出“改善型住宅”的方向定位，源于对中国房地产未来的预估。

　　“中国的房地产市场已经过了黄金期，在走下坡路，但在走下坡路的时候，依然还是有好的地方好的空间。”贾铭介绍，未来人口仍将向大城市集中，而土地的稀缺性将日益突出，供需矛盾决定房价仍然会上涨;同时，人们对住宅的需求不是一次性的，目前这一波刚需过后，改善型住宅将成为房地产新的需求。

　　资金：“10锅9盖”

　　更为致命的是，雨润地产的资金来源一直在玩“10个锅9个盖”拆东墙补西墙的游戏，最终将陷入必有一个揭不开锅的死循环。

　　全面复制碧桂园，并非雨润地产内发的自觉，而是市场倒逼雨润必须要做的突围。

　　“雨润地产在三四线城市的房地产状况已经陷入‘死循环’。”一位深谙雨润地产操作模式的知情人士下此断言。

　　“以东北区域为例，2012年动工，2013年全部停工，就一个原因：没钱，雨润地产的资金调动相当艰难。”该人士表示，雨润地产东北区域项目加起来总建筑面积超4000万平方米。

　　据了解，雨润地产东北区域项目共有6个，分布于沈阳、鞍山、赤峰、开原、盘锦和长春。其中，除商业地产项目——雨润广场综合体位于开原之外，其余几个城市均为星雨华府住宅项目。

　　“实话实说，东北区域的6个项目，是目前雨润地产所有项目当中做得最差的区域，而鞍山项目又是东北地区最差的，”雨润地产鞍山星雨华府一位工作人员表示，“建筑成本比周边项目的售价还高，这房子还怎么卖?”

　　建设成本高于同类地区项目售价，确实是困扰雨润地产的一大难题，“上边一味要求把产品做高、做大，在建筑方面投入大量成本，结果导致我们的产品过于高端，脱离了市场。”上述工作人员表示，在此情况下，销售无从谈起。

　　“鞍山的现象在雨润地产并非个例，成本比当地商品房售价还高是雨润在全国的普遍问题，”但上述知情人士表示，成本管控能力不足并不是雨润地产的最大问题，“更为致命的是，雨润地产的资金来源一直在玩‘10个锅9个盖’拆东墙补西墙的游戏，最终将陷入必有一个揭不开锅的死循环。”

　　据其介绍，雨润地产早期的资金来源，来自于农产品物流集团，农产品物流集团之所以能够提供大量的资金来源，是因为它在全国以农副产品采购中心或者农副产品物流配送中心的名义去圈地，拿地之后向银行抵押，用银行抵押资金再去给地产输血。