降价，如同一把悬在房企头上的达摩克利斯之剑，对今年销售业绩形成威胁。

　　一季度，杭州、常州、无锡、石家庄、唐山、秦皇岛等多个城市降价信息持续蔓延，个别城市的项目促销行为甚至演绎成一场降价暗战。我们试图通过对万科[简介最新动态]、世茂[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]、绿城等几大房企在上述降价城市项目分布情况统计，直观感受“降价”对房企业绩带来的影响。目前仅以一季度业绩为例，更为深远的影响还有待半年报的时候见分晓。

　　万科

　　顶着行业老大这一头衔，万科的“降价行为”很容易引起或者加剧市场震动，也因此会被指责为对房地产行业及万千业主“不负责任”。但看看万科在几个降价较为凶猛城市的项目布局情况，你就会明白“降价先走”对于万科而言是多么迫切。此前曝出的毛大庆内部讲话一文中曾透露，万科以平均21个月作为风险警戒线，但目前包括无锡、宁波、杭州、上海、唐山等多个城市的库存已经远远超过了这一警戒线。

　　灾情预警：万科目前在杭州的项目有15个，其中2013年新增项目4个：萧山项目、万科大家钱塘府[最新消息价格户型点评]、钱江新城、良渚新城，万科权益建筑面积总计28.5万平方米；苏州共8个项目，其中VC小镇为2013年新增项目，万科权益建筑面积为21.2万平方米；唐山5个项目，2013年新增新里程、金域蓝湾A-04地块两项目，万科权益建筑面积16.3万平方米；无锡4个项目，秦皇岛两个项目，去年在常州新增万科城项目（23.5万平方米）。

　　受灾情况：一季度累计实现销售面积415.0万平方米，销售金额542.3亿元，同比分别增长11.7%和24.2%，销售均价同比略有下降。其中，广深区域、上海区域、北京区域、成都区域业绩贡献占比分别为27.6%、24.5%、23%、13.8%。得益于去年销售后劲，万科一季度业绩并未受市场明显影响，但从单月销售面积和金额的同比增速来看，万科前4月的数据呈现逐步下降的趋势，特别是4月份的同比增速下降到个位数，后续表现有待观察。

　　世茂房地产

　　在此次降价潮中，世茂杭州西西湖项目“一打成名”。这个从福建发家的上海公司，在这次降价潮波动较大，单从数据上分析，几大指标下滑严重。不过，这个布局39城市的老牌房企，并没有采取应对策略。或许某些城市的项目，还可以让其饱足一些时日。

　　灾情预警：在杭州、无锡和常州三大城市在建、在售共有7个项目，总建筑面积为394.5万平方米，而世茂房地产总土地储备为1100万平方米。其中在重灾区杭州有5个，总面积为210.3万平方米。

　　附：杭州：世贸之江项目：总建筑面积为25万平米，去年3月，融创集团分走49%的股份；世贸牛田项目：103万平方米；世贸西西湖：47万平方米；世茂江滨花园：19.6万平方米；钱塘帝景：15.7万平方米。无锡世茂首府：48.2万平方米。常州世贸香槟湖：136万平方米

　　受灾情况：一季度销售面积同比减少17%，销售额仅增0.1%，现金流入下滑12%。根据一季度报告，世茂房地产实现销售签约额40.3 亿元，较去年同期同比增长0.1%；实现销售签约面积28.1 万平方米，同比减少17%；经营现金流入仅16.9亿元，同比下滑12%，仅占到当期签约额的42%；加权平均净资产收益率下降0.66%至1.68%。

　　其中，销售主要来自于石狮、济南、苏州、青岛、南京等各地项目的销售。据记者了解，石狮作为世茂董事长许荣茂的老家，从去年始推出了一个300万的大盘。去年中旬至今，已经销售约60亿。看来，在其他城市不济的情况下，还要指望石狮这个大盘。

　　应对策略：

　　对于此次降价潮，世茂并没有太多策略上的变化。其坚持的还是以前的“以销定产”和多元化发展策略。所谓的“以销定产”，就是根据销售情况随时调整产品的生产。

　　而多元化就是提出“云服务”概念，即要联合教育资源、健康维护、高端酒店、设计定制、消费休闲等多个领域企业，共同挖掘已有世茂客户资源。尽管概念才没有变现，但思路还算清晰。

　　恒大集团：

　　对于一个广撒网的房企来说，部分城市的降价可能不会对整体销售带来很大波动。但是，对于恒大可能不尽如此。现在恒大的局势可以用“前狼后虎”来形容：后方是三四线城市的过剩，前方是一二线城市的降价潮。对于加速转型的恒大，能否挺得过去，还要市场说了算。

　　灾情预警：在常州、杭州等五大降价城市在建（在售）的项目共有12个，这些项目囊括了恒大的几大产品系，包括恒大城、恒大绿洲、御景湾等，共建筑面积为190万平方米。占总在建面积的比例为4.8%。

　　附：常州：翡翠华庭16.1万平方米；杭州：恒大御景湾[最新消息价格户型点评]24.6万平方米；无锡：恒大绿洲、恒大城、恒大御景72.7万平方米；石家庄：恒大城、恒大雅苑、恒大绿洲、恒大名都、御景半岛[最新消息价格户型点评]、金碧天下39.4万平方米；秦皇岛：恒大城37.2万平方米

　　受灾情况：一季度销售额、销售面积和均价增幅呈下滑趋势。根据一季度报告，恒大合约销售金额约为305.1亿元，期间合约销售面积约434万平方米，销售均价每平方米7029元，较2013年同期分别增长72.2%、52.9%及12.6%。

　　这几年恒大在这三大指标上的增幅正在逐渐降低。按照恒大今年前四个月的情况，这三大增幅分别为77.7%、61.6%及10.0%。而恒大在2010年的同期，这三大增幅150.8%，85.2%，35.5%。