[摘要] 房地产市场调整的原因是多方面的，主要包括经济金融增速换挡、供求关系改变、房价已经处于高位、城镇化方式转变以及收入分配差距缩小等都利于房价回归理性。从整体经济发展看，房价理性调整将打破土地财政和数量扩张的经济增长“怪圈”，有利于经济发展方式的转变和合理物价结构的形成。
可以知道，这次房价调整是经济转轨的必须和必然，那么在政策层面如何作为呢?其实这个问题在在十八届三中全会报告中已经给出了清晰地回答：使市场在资源配置中的决定性作用和发挥好政府的作用。具体对房地产而言，可以落实以下五个方面的政策建议：
1.尊重供求关系自主调整，发挥市场的决定性作用
十八届三中全会提出“使市场在资源配置中起决定性作用”的总体思路，体现出政府在经济领域以市场化为导向的改革方向，针对房地产领域，会议并未提及“调控”二字，类似“高房价问题”等提法也再未出现。种种迹象表明，新一届政府将着力建设房地产市场调控的长效机制，使市场在资源配置中起决定性作用，逐渐淡出行政性调控。
针对当前房地产形势，建议不要出台过于激进的短期干预政策，而是充分尊重市场机制的选择，发挥经济变量的作用。长期内逐步理顺房地产制度体系，稳定增加商品住房供应，大力发展二手房市场和住房租赁市场，推进住房供应主体多元化，满足市场多样化住房需求。
2.调控政策尊重地方差异，强化地方政府的调控责任
2013年2月26日， 国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发(2013)17号，新“国五条”)，提出了各级政府要细化房地产调控措施，承担房价控制目标的责任。政策出台后，全国除拉萨外的其他直辖市、计划单列市和省会城市均陆续出台地方细则。
但不同城市之间因经济发展水平、人口聚集程度和房地产市场走势有所差别，地方调控细则内容也差异较大。随着当前房地产市场的日益分化和不断调整，各地房地产调控政策也应因地制宜，调控方向进一步差异化，从而使原来全国统一调控政策逐步转向以地方政府为主导因地制宜的调控政策。
3.加快构建以政府为主的住房保障，探索多种住房供应模式
《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》(以下简称《规划》)提出，要健全城镇住房制度，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭，实行租售并举、以租为主，提供保障性安居工程住房，满足基本住房需求。
在保障性住房方面，要建立各级财政保障性住房稳定投入机制，扩大保障性住房有效供给。完善租赁补贴制度，推进廉租住房、公共租赁住房并轨运行。制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格准入和退出制度。 “鼓励地方从本地实际出发，积极创新住房供应模式，探索发展共有产权住房”。
4.加快建立城乡统一用地市场，逐步形成有效有序的土地市场
2013年全国土地市场持续放量，其中土地购置面积同比增长8.8%，增速比上年提高28.3个百分点，土地成交价款同比增长33.9%，增速比上年提高50.6个百分点。一方面在于加快探索城乡一体化用地市场，另一方面一些地区趁机推出加大土地开发供给力度，以获取高额的土地出让收入。
根据财政部统计，2013年地方政府国有土地使用权出让收入41250亿元，同比增长44.6%。建议加快落实十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场、加快房产税立法等一系列改革思路，有效转变房地产业粗放型发展模式。
5.加快完善住房信息体系建设，夯实房地产税征收基础
不动产登记中最为核心的全国个人住房信息系统联网工作2010年就已经启动，但进展并不顺利。截至2012年5月17日，全国仅有广州、福州、厦门、南京、无锡和苏州6个城市宣布信息系统与住建部联网。2013年2月，住建部相关负责人公开表示，40个城市的住房信息联网完成，逾期8个月。
建议加快建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。在保证信息安全基础上，实现多部门信息共享和互通，为财税改革和提高政府效率奠定基础，住房信息系统建成也将成为实施房地产税和市场化调控的坚实基础。
(作者任职于人民银行营业管理部，本文不代表所在单位观点)
