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8年价格翻番 专家:各项成本推动房价上涨

2014-08-21 16:44 来源:广州日报

[摘要] 专家则指出房价上涨后面的四大主因:地价上涨、建安成本提高、融资成本增加及税费征收严格。2009年,东莞楼市由低谷回暖,房价也从低点回升,从2009年的“6字头”上升至2010年的“7字头”,上涨幅度约18%,并且连续两年快速上涨。

  原标题:8年价格翻番 专家:各项成本推动房价上涨

  2006~2013年楼价上涨107.5%

  2014年,东莞楼市量价背离,房价企稳“9字头”,但成交量却持续下降。上周,东莞出台文件提振楼市信心。但是未来房价走势如何,还未可知。不妨先跟随记者来回顾一下2006~2013年8年间东莞房价走势,寻找房价上涨背后的关键因素。2006年,东莞房价还维持在“4字头”,2007房价开始进入迅速上涨通道,从2006到2013年,房价翻了一番。

  记者对比8年来东莞楼市数据发现,2007年和2013年新建住宅成交量最大,地价也最高,房价同比上涨也最为明显,从市场上看,房价上涨的背后,是深圳购房者和刚性需求释放的影子。

  专家则指出房价上涨后面的四大主因:地价上涨、建安成本提高、融资成本增加及税费征收严格。

  文/表 记者蒋幸端 图/记者卢政

  房价

  “三级跳”

  2006年至2014年上半年

  房价“4”字头变“9”字头

  第一跳:单价一年涨了1000多元

  2007年东莞房价出现首轮上涨,当年东莞新建住宅均价为5522元/平方米,比2006年的4222元/平方米上涨了1000多元/平方米。

  第二跳:从“6”字头跳至“8”字头

  2009年至2011年,市场成交触底反弹,推动房价快速上涨,房价从6424元/平方米上升至8177元/平方米。

  第三跳:房价迈入“9”字头

  2013年12月,东莞房价从“8字头”正式迈入“9字头”,至今年7月份,东莞房价已经连续8个月企稳在“9字头”,2014年上半年,东莞住宅均价为9130元/平方米。

  从2006年至2013年,8年间东莞房价上涨107.5%,若截至今年上半年更是上涨了116.2%。

  探因房价上涨:

  与地价、成交量基本成正比

  地价抬升

  8年地价

  上涨122.19%

  楼市与土地市场相辅相成,相互作用。楼市火热,土地市场就火热,“地王”也最多,反过来,“地王”多,地价高,房价也会出现明显上涨。

  从土地市场来看,楼市成交最火热的2007年和2013年,地价也最高。2007年东莞商住地楼面地价为2676元/平方米,比2006年高了1482元/平方米,是东莞目前年度最高的楼面地价,并且当年共拍出5宗“地王”,其中塘厦“地王”楼面地价高达15243元/平方米。

  2013年商住地楼面地价位居第二,为2653元/平方米,当年也拍出3宗“地王”,最高一宗商住地楼面地价高达6090元/平方米。去年镇区楼面地价全线走高,纷纷踏上历年高点,地价涨势明显。此外,2012年和2014年上半年,商住地楼面地价均超过2000元/平方米以上。以2013年上半年楼面地价与2006年楼面地价比较,历经8年时间,楼面地价上涨了122.19%,也翻了一番。

  市场推手

  成交量大增

  房价出现跨越

  值得注意的是,2007年和2013年“地王”最多,地价最高,楼市成交量也处于前两名,分别是622.1万平方米和753.52万平方米,同时,2007年和2013年房价都出现了历史性的跨越。

  深圳客进入东莞助推房价

  从房价上涨情况来看,东莞房价的上涨背后都缺不了深圳客的影子。2006~2007年,东莞房价出现首轮连续暴涨,彼时全国楼市火热,大量深圳客非理性地进入处于价格洼地的东莞。在深圳客的刺激下,东莞房价也迅速飙升,从“4字头”进入“5字头”,上涨幅度首次达到了30%。而进入2008年楼市冷冬,这些非理性的投资行为大多遭到失败,纷纷撤离东莞。

  东莞房价第二次因为深圳客进入东莞而出现的快速上涨是2010~2011年, 2010年,全国楼市调控政策实施,不实行“限购”政策的东莞成为深圳客置业的乐土。与2007年不同的是,此次深圳客进入东莞市场以理性的自住需求为主,盲目投资减少,之后,临深片区崛起,直到现在仍然是支撑东莞楼市成交的重要区域,而在临深片区高房价成交的支撑下,2010~2011年,东莞房价也正式由“7字头”迈入“8字头”,房价上涨幅度约7.5%。

  刚需释放推动房价连续上涨

  从历年楼市发展情况来看,楼市成交每次从低谷反弹,刚性需求大量释放,也会促使房价快速上涨。

  2009年,东莞楼市由低谷回暖,房价也从低点回升,从2009年的“6字头”上升至2010年的“7字头”,上涨幅度约18%,并且连续两年快速上涨。

  2011年之后,随着房价逐渐回归理性,房价也再次出现连续上涨。从2012年第四季度开始,在“以价换量”的刺激下,刚性需求持续释放,临深、临广片区成交显著,2013年东莞楼市供需两旺,房价也终于在2013年12月正式进入“9字头”,城区毛坯刚需房更是历史性地步入“万元大关”。从2013年12月~2014年7月,东莞房价已经连续8个月维持在“9字头”。

  成本上涨

  案例分析:

  同区域成本提高

  单价涨5636元/平方米

  记者根据东莞同一镇区分别在2005年和2013年销售的两个楼盘的成本对比发现,2005年销售的某楼盘均价为3679元/平方米,2013年,在同样区域开发的另一个楼盘房价上涨至9315元/平方米。随着各项成本的升高,2013年个盘房价也上涨了5636元/平方米。

  在成本方面,税费占比由2005年约9.36%上升至15.15%,土地成本从2005年的682元/平方米,上升至2926元/平方米,土地成本上涨了329%,所占比例也由18.54%上升至31.42%;此外,建安成本也由1286元/平方米上升至2560元/平方米,上涨了99.1%。

  专家分析:

  各项成本推动房价上涨

  房地产财税专业人士陈秋蓉认为,东莞房价从2006年的“4字头”上涨至2014年上半年的“9字头”并不奇怪。“土地成本和建安成本、融资成本等都在上涨,房价的上涨属于必然。”她告诉记者,地价成本就占了房价的三四成,此外,近年来银行利率上调,房贷政策收紧,开发商的融资成本也在增加,在资金不足的情况下,部分中小开发商寻找其他渠道进行融资,融资成本比2009年之前高了三成左右。另外,近年来国家对房地产税费征收严格,税费也体现在房价当中,“税费约占房价的12%~20%左右。”

  她表示,在同样的房价下,地价便宜,融资成本少的开发商获得的利润就越高,因此越来越多的品牌开发商热衷于与本土开发商合作,以减少土地成本,而为了提高资金的周转率,降低融资成本,不少开发商也会通过合理定价快销来回笼资金,市场上“以价换量”模式也将越来越多。

  (本文数据来源:东莞市统计局、东莞中原研究部、合富辉煌东莞市场研究部。注:由于统计方式差别原因,数据可能存在一定出入)

(责任编辑:赵惠)
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