3月1日一篇《中国最大“鬼城”逆袭郑州新区房价超1万5》的文章引发轰动。曾被认为是“中国最大鬼城”的郑东新区仿佛在一夜之间“复活”也让忧心二三线城市楼市前景的人们看到了希望。然而在郑州当地很多人却认为“鬼城”“复活”是个伪概念。“(郑东新区)在郑州以外的人眼里是‘鬼城’但我们眼里不是。”郑州当地一位房地产业内人士这样对《每日经济新闻》记者表示。

　　截至2013年底郑东新区100平方公里左右的建成区内共有人口103万在郑州市16个县区中仅次于金水区。“买鸡蛋都比别的地方贵这是河南省的富裕人群聚集区。”郑州永威置业副总经理马水旺说由于房价带动地价该区域地价也是郑州市最高的。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池在接受《每日经济新闻》记者采访时表示郑东新区的例子说明“鬼城”的概念也是相对的。随着时间的推移“鬼城”可以变为富有活力的新城。其他“鬼城”也一样这需要根据当地实际结合当地资源优势以居业联动、产城融合为基点去规划、设计制定相应的政策来促使“鬼城”的转变。

　　“鬼城”是一个误会

　　2010年底美国一家名为“商业内幕”的网站公布了若干幅郑东新区的卫星图片称其可能是中国最大的“鬼城”。这一报道遭到郑州官方强烈反弹新区管委会发布数据称郑东新区CBD入住率达到90%。

　　克而瑞郑州机构的研报指出2014年郑州市各区域成交土地价格波动相对较大。从具体区域来看郑东新区土地单价最高为10678.26元/平方米。

　　上述研报称进入2014年郑州市土地市场延续之前的火热态势土地市场价格持续走高“地王”频出普通住宅溢价率达到21.77%。其中金水区、郑东新区居于全市前两位分别为100.96%和62.29%。2014年全市出了4块地王金水区1宗郑东新区龙湖板块3宗。

　　上述郑州当地房地产业内人士表示郑州属刚需性城市但郑东新区属于河南省的高端住宅片区价格在郑州也处于第一梯度。“前几年因为是新发展区域在认知度方面都相对低再加上郑州老城区为二七区和中原区客户地缘性比较强郑东形成了‘鬼城’的误区。外地的金融机构来郑了解过但后来发现不是(鬼城)。”

　　中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《每日经济新闻》记者采访时表示郑东新区原来也不是真“鬼城”。郑东新区发展到今天是河南省乃至中原经济区发展的缩影也是郑州市发展的一个必经阶段。“不去进行房地产的开发、基础设施的建设不会有今天城市的承载力。”

　　赵秀池认为郑东新区“鬼城”的复活并不奇怪也不乏前例。前些年的上海浦东也是一个例子。当初人们流传的“宁要浦西一张床不要浦东一间房”的说法早已成为过去。

　　1亿人口的金融中心

　　一个区域的经济扩张诚然离不开房地产业的发展但也需要产业的支撑。

　　2008年前后郑东新区的产业定位为8个方向其中金融业尤为重要。早在2003年时任河南省委书记的李克强对郑东新区未来发展提出了“城市建设与产业发展必须协调一致实现双轮驱动”的要求。随着郑东新区完成“三年出形象五年成规模”的目标任务到2008年3.45平方公里的CBD区域已吸引了多家金融机构聚集。

　　2011年《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》(国发〔2011〕32号)明确提出“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设适时申请开展电子商务国际结算业务”。

　　据了解郑东新区目前已累计入驻各类金融机构226家人民银行、河南证监局等机构汇丰、渣打、东亚等多家外资银行中行、农行、工行、民生、广发等12家全国性银行省级分行中国人寿、中国人保等20余家保险机构以及中原证券、中原信托、郑州银行等本地法人金融机构均汇聚于此。

　　牛凤瑞认为对河南来说郑州是中原地区的中心河南本身有1亿人口欧洲任何大国都没那么多人口。人口的支撑和政策的支持下郑东新区作为中原地区的区域金融中心快速摘去“鬼城”帽子也是顺理成章的。

　　赵秀池表示郑东新区的“复活”经验就在于政府主导规划在先通过打造中原经济区的金融中心吸引多家知名企业入驻使城市具有了产业生命力加之郑州作为省会城市人口不断增加随着郑东新区交通、教育、医疗等优质公共资源的不断改善郑东新区“筑巢引凤”才逐渐成为现实。

　　记者观察

　　哪些“鬼城”有望“复活”?

　　在郑东新区“复活”的同时其他一些“鬼城”也慢慢有复苏迹象。

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池认为城市的发展是有一定规律的有自发的过程也有人为因素。城市本身就是人口与产业的集合体尤其是第二、第三产业的集合。有人口聚集、有产业带动城市才有活力城市规模才会不断扩大。宜居宜业是城市发展的动力。

　　在中国城市经济学会副会长牛凤瑞看来新区建设起来也不能立刻住人配套设施、产业跟进、产城融合等一系列客观条件都需要时间。郑东新区的今天恰恰说明某些地方“鬼城论”的破产。

　　如何给鬼城纠偏?

　　有观点指出“空城”、“鬼城”的出现反映了当前城镇化流于房地产化的倾向城镇化的核心是人的城镇化目前的做法方向偏了。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟在接受《每日经济新闻》记者采访时表示对城市的定位不能轻易冠以“鬼城”的说法。比如说短期内一定数量的空置是为城市建设做出的提前量这一类算不上“鬼城”。

　　他认为确实有一些地方违背了经济规律本来应该容纳10万人结果造出了容纳100万人的规模这就是名副其实的“鬼城”了。

　　对于如何给“鬼城”纠偏上海易居研究院研究员严跃进认为首先要给房地产去“功利”既要防范“GDP第一”的政绩观的出现也要防范地方政府借机大肆卖地的行为;其次要有一个新常态的意识比如要从“造城”转变到提供宜居生活空间的思路上;最后需要有务实的精神比如在城产融合过程中通过落户政策、社会福利保障制度等引导人口流入此类新城。

　　此外严跃进认为培育新市民任重道远。举例来说部分进城农民的文化素质和技能都不高对于此类新城的居住也缺乏较好的市场需求。通过提高此类群体的素质提高此类群体的收入等能够加快此类新城居住社区的气氛形成。