新闻频道 > 深度 > 正文

“两会”后房价变动最后的博弈 等待“总理房价”

2012-04-11 09:52 来源:新民周刊

  等待“总理房价”?

  全国两会刚刚结束,温家宝总理在新闻发布会上表态,房价还远远没有回到合理价位。

  随之而来的,是各地热心者根据自己理解的“合理价位”计算的“总理房价”。大致的依据是“房价收入比”,也就是城市的平均房价与每户居民的平均收入之比。根据国际上的一般标准,认为房价收入比的合理区间是3倍至6倍之间。

  网友的公式是将全年城市居民人均可支配收入,乘以家庭人口(按2人计算),再乘以6倍,得出的是这座城市一套住宅的“合理总价”。将这个总价除以90平方米,就得出了所谓合理的“总理房价”。

  这个价目表的娱乐价值远远大于参考价值:北京4387元/平方米,上海4831元/平方米,广州4573元/平方米,深圳4867元/平方米,杭州4493元/平方米……地球人都知道,有生之年基本看不到这种数字了。

  但人们还在等待,等待房价应声而落之时入场抄底。

  这种等待,对于刚需而言无异于煎熬。因为谁都知道,底部从来是在出人意料的时候,与等待它的人擦肩而过。

  该出手了吗?

  租房,如何不是噩梦

  记者 任蕙兰

  温家宝总理在记者招待会上再一次强调,房价尚未回归到合理水平,鼓励老百姓租房。在房地产市场发达国家大行其道的“居者租其屋”观念,为何在中国总是“被鼓励”?

  扭曲的租售比

  挂上中介电话前,李阿姨又被贯彻了一次“房价合理回归”的总理讲话,她决定将一套靠近浦东世博园的两房出手。

  自从场馆工作人员撤离,这片区域腾出不少空房,因为交通不便鲜有租客问津,李阿姨的房子空置了一年多,她给中介的指令从“只租不卖”变成“边租边卖”。她盘算过,这套房子市场价200万上下,世博期间租金在3500元,每年租金收益率只有2%,还要扣除物业费等支出,如果再下调租金,算上家电家具折损,大概只能是“收支平衡”了。

  几次加息后银行存款利率最高达到5.5%,李阿姨想到空置的房子,就感觉像把10万元钞票扔进水里。在中介劝说下,她准备趁着3月1日颁布普通住宅新规利好,和上次几个看房者好好谈谈。

  抱有同样想法的还有汉宇地产陆家嘴某家门店经理李旭,他在中介行当打拼了10多年,投资过几套地段不错的住宅。这几年租金收益率走低,加上每月还贷资金压力大,他也萌生了卖房减压的想法。“前几年租金回报率还在5%-6%,现在地段不错的住宅也只有2%-3%,很多房东都在边租边卖,如果有下家就带着租约卖。”

  房价暴涨的历史让投资者原本很少真正关心租金回报率,因为最大的甜头来自买卖差价。中原地产研究中心总监宋会雍分析,“投资者在‘租转售’和‘售转租’之间来回跳跃,都是一种僵持和等待,一种对市场的观望,等着合适时机卖钱,所以买住宅出租一直是种投机。投资会考虑投资回报率,但投机不会。”

  而当楼市升值前景不如以前明朗,租金回报率和银行利率之间的赛跑开始让房东们焦急不安。限购令持续一年多以来,住宅买卖市场的热度退去,租赁市场却没有因为“替代效应”价量上升。

  “去年到现在租金没怎么涨过。”21世纪不动产新天地某门店经理李妍表示。新天地客群90%是在上海工作的外籍人士,一房或两房月租金达两三万,三房以上5万-9万,因为租房需求稳定,一套房子挂出去半个月到20天左右就能出租。

  “业主多数也是境外人士,受到限购令影响,卖了房子就不能再买了,他们考虑在上海长期发展,普遍打算持有出租,惜售心态很强。”限购令出台,高端租房市场的供应量增大,为波澜不惊的租金水平提供了一种解释。

  而在普通住宅市场,租金也只是在年后“例行公事”地小幅上涨。21世纪不动产西藏南路某门店经理张丹告诉记者,“今年2月份租金上涨了大概3%-5%左右,去年同期上涨大概10%。年后成交量也上升了一些,2月我们分行做了十几单租赁业务,这个月又回落到四五单。因为年后一般租约到期,很多人会换房子,所以行情会上去。”

  张丹的门店附近大部分是老公房和2000年左右建造的次新房,由于靠近大同中学和大境中学,一半以上客户是两校学生和陪读家长,另外还有附近医院的医生。因为地铁线路方便,这里也很受白领青睐。“4000元到5000元的两房最好租。”

  张丹的感受和统计数字很接近。据21世纪不动产对全市40个标杆楼盘的租赁价格监测显示,较2011年8月末,2012年2月末价格持平的占总数约为59.2%,其中大户型约为77.50%;价格有上涨的项目为26.7%,大部分涨幅在10%以内。

  被“限购令”挤出的购房需求没有落在租赁市场,租金微不足道的上扬只是呼应了CPI。“从2009年到现在,陆家嘴板块租金涨了40%,每年涨幅基本上和物价上涨速度持平。”李旭说。

  为什么住宅买卖市场和租赁市场之间几乎脱节?

  宋会雍分析,限购令挤出的大部分是投机性需求,所以没有影响租赁市场表现。“租赁是一种实际的居住需求,不含有投资成分,所以租金是一种商品真实市场价值的反映。需求结构上的不同导致租售价格在市场上的表现完全不一样。买卖市场受到调控的影响,有高有低有起有落,租赁市场的涨幅和CPI基本是一致的。”

  长久以来楼市疯涨令住宅的租售比越走越远。2007年1月,上海租售比(月租金与总房价之比)在1比300到350之间,现在达到1比600到850之间,而国际上通用的租售比值为1比160?。“反映出房价涨了租金没怎么涨。但租金是反映一个产品真实价值的,这说明投资者炒房子导致房价上涨过快,脱离了价值趋势,房价最起码一半以上是泡沫。”宋会雍表示。

  扭曲的租售比令住宅失去投资意义,成为完全的投机。房东待价而沽,房价快速上涨让房东的违约成本显得很低廉,这令租客生活在随时搬迁的不安定中,加速了他们的买房进程,而旺盛需求进一步促进房地产上涨,陷入了恶性循环。

  为何人人要买房?

  随着城市人口不断增加,每年有务工者和毕业生进入租房市场,也有存够钱买房子的租客离开这个市场,租房市场始终维持着动态的平衡。每个租房者的终点都是买房,他们尽可能缩短自己在租房市场停留的时间。为什么人们买房意愿如此强烈?

  每次遭遇房东跳价或要收回房子时,江苏女孩叶琳(化名)就觉得自己像这个城市的过客。2009年毕业后,她进入上海一家传媒公司工作,至今已经换了五六个住处。

  为了压低房租开支,叶琳经常与人合租,她租过500元/月的床位,也租过客厅里用木板隔出的1000元/月单间,对她而言,“有床、书桌、空调和网线”就可以住。

  叶琳说,有时一套100多平方米的三居室会被隔成五六间,租给很多人,夏天使用空调频繁,经常发生跳闸,物业来检修时,大家会默契地按照房东交代,说是一个公司的同事,彼此认识,因为“租客成分太复杂会给房东惹麻烦”。

  叶琳习惯了“家”里来来往往的陌生人,也习惯了忍受“二房东”的抽成。每个地方都有一个直接和房东打交道的租客,租下整个单元,再按间或按床位拆分转租给其他人,自己赚个租金差价。“有一次我替二房东把租金给房东,才知道他加了几百元。”

  她见过的最牛“二房东”是个30多岁貌不惊人的妇女,没有固定职业,她一口气租下肇嘉浜路附近四个单元,再转租给其他人,从中收差价。“有一次我对房子不满意,她就带我去马路对面另一套房子,我后来才知道她租了好几套。”叶琳打听到,去年“二房东”靠这份收入在昆山买了一套100多万的房子。

  为了规避中介高额的手续费,叶琳经常在网上找房子,租赁双方签一份手写合同,交租金时她会拿到一张手写的收据。叶琳展示的一张收据中,“兹定于”被写成“滋定于”,她知道这些错别字连篇的协议并没有多少保障。“有一次我签了协议付了1500元押金给房东,搬进去才发现约定的电视机等家电都被房东搬走了,理论了半天,房东只退了一半押金给我。”

  租房遭遇的种种乱象叶琳都已习以为常,不过她最大的噩梦就是房东跳价,年底房东经常会提出在原来租金基础上浮100-200元,对于她而言又是一次搬家的信号。

  叶琳并不喜欢这样颠沛流离的生活。“以前逛宜家时会买一些简易衣柜或书桌,因为搬家太频繁扔了不少东西,现在不怎么敢去逛宜家,也不敢买很贵的衣服。”叶琳也希望有一套自己的房子,如果“沉没”的租金是用来还房贷,多年后至少拥有一个属于自己的小窝,但日渐上涨的房价让她只能苦笑着算算下一个交租日。

  “安全感”很重要,但买房更强烈的原因,是被看成在城市自立的标志。

  王洛(化名)大学毕业就在上海一家房地产企业工作,从和同学合租到单租,从住在楼梯吱呀乱颤的老房子到酒店式公寓,从租房到买房,她一步步在城市站稳脚跟。

  王洛最早租住在黄河路附近某条里弄的三层楼老房子,她的房间在走廊最尽头,每当她提着大包小包购物袋回家,只能侧着身子踱进房间,因为走廊三分之二空间堆满了各家的杂物。王洛很疑惑,家里清清爽爽,善于螺蛳壳里做道场的上海人家,怎么喜欢在门口堆这么多垃圾。另一个让她难以理解的现象是,邻居永远只扫家门前那块走廊。

  “蜗居”的那段日子,王洛每天早上在弄堂里买煎饼或包子,在里弄人家的烟熏火燎中去上班,走出弄堂拐个弯,高档楼宇堆砌出摩登城市的繁华。为了在这个城市中真正立足,她立下30岁之前买房的人生目标。

  2003年楼市飞涨,王洛跟几个同事凑钱付首付,买了一套期房,不到3个月转合同出手,赚了一倍。她用这笔钱加上东拼西借凑足首付,买了一套50多平方米单价8000元小户型,并在30岁以前还清了贷款。“有一套独立的房子才有在城市安家的底气,才有提高生活品质的基础,女人有自己的房子在结婚时也不会被说闲话占男方便宜。”

责编:安文靖
0
我要评论
用户名 注册新用户
密码 忘记密码?

专题推荐

男神来袭,哪款才是你的菜?

男神来袭,哪款才是你的菜?

娱乐圈男神女神当道,个个生的个唇红齿白倾国倾城...

5月影市前瞻

5月影市前瞻

五月影市作为暑期档头一炮,其中隐藏着几枚重磅炸弹等...