在绿城的地产成长册中，“大户型”、“高总价”曾是其“壕”的一大资本。而当尝过孙氏药方带来的甜头，也贴上了中交新标签后，这一资本显然不再纯粹。

　　“过去公司产品普遍存在单价高、总价高特点，导致产品去化速度非常慢，部分项目运作时间甚至可能达到10 年。”在绿城10月19日的内部工作会议上，绿城执行董事曹舟南一番发言似乎打破了过往宋氏豪宅的乌托邦印象。

　　现在，浮出水面的乌托邦裂口则出现在游离于公众视线外的“三四线”，因为在绿城棋局中，有近35%-40%的项目位于上述范围中，而这也是其一直想要“脱身”的沼泽。

　　巧合的是，就在曹舟南话音刚落不久，绿城在昆明第二个项目龙山玫瑰园便传出暂时停工的消息，虽然只是一个代建项目，但时间上的偶合或恰也折射出绿城藏匿其中的三四线去化之痛。

　　三四线与昆明个案

　　绿城昆明项目曾在年中业绩会上被曹舟南证实，“这应该只是公司代建的一个项目”。

　　而据观点地产新媒体了解，今年8月30日，绿城昆明春江明月项目已开放营销中心，但其二号作品——龙山玫瑰园，自营销中心设立3个月后则仍未正式亮相。

　　该项目负责人对市场回应，目前绿城正全力准备春江明月项目（计划11月开盘），龙山玫瑰园动工时间已推迟，现处于暂停状态，预计年后才会开盘。

　　对此，观点地产新媒体查阅相关资料后发现，昆明绿城·龙山玫瑰园为中天世纪出资出地，绿城代建的项目。按双方约定，从开发到销售，到建成后的运营管理均由绿城方面全权负责。

　　资料显示，上述项目位于昆明龙泉路与北三环交汇处的长虫山麓，与在建的央墅项目为邻，总占地面积约96亩（63915.7平方米），总建筑面积98916平方米，其中地上建筑面积64521平方米，地下建筑34395平方米。

　　按照规划，容积率低至1.01的龙山玫瑰园将打造为法式合院，洋房及别墅（分为联排与合院）共计259套，洋房面积约100-200平方米，别墅面积在200-400平方米区间。

　　现在，虽然价格还没确定，也无法获知绿城该项目停工的具体原因，但就玫瑰园所处区位条件来看，对绿城来说这或许仍然不是一桩省心的生意。

　　“这两年昆明的豪宅市场发展情况还不错，但主要集中在滇池附近，长虫山区块不是传统豪宅集聚区，且相关配套也不成熟。”易事达地产顾问（中国）副总经理陆韬对观点地产新媒体如是指出。

　　因此，先天条件的不足或是龙山玫瑰园停下脚步的原因之一，而这背后给绿城带来的则是去化重压，“绿城接下该项目时肯定已经考量过多方因素，但要卖起来还是有压力的”。

　　虽地处西南一隅，且偏离主流地产市场，但昆明仍是一个标准二线城市，可当把眼光扩展到绿城布局的三四线时，其在昆明遇到的去化压力或将放大N倍。

　　“绿城2015年三四线城市的去化贡献率1/3左右，截至目前已完成85%以上”。在问及三四线今年贡献任务时，曹舟南如是回复观点地产新媒体。

　　显然，曹舟南给出的数字反映的是今年较为乐观的情况，而当其对比的是绿城高达30-40%的三四线项目总量时，行业分析师们给出的评价则偏向严厉。

　　中投证券在其绿城调研纪要中指出，绿城产品定位一直为中高端，但目前三四线中高端产品去化压力将非常大，因此其去化效果仍将是一个未知数。

　　或是考虑到三四线去化之痛带来的去化压力，绿城在前不久的内部会议上提出了一个“撤退计划”，称未来将把投资区域严格控制在14个一二线城市，力争在2017年之前把三四线城市的库存压缩在25%以内，并拟在2020年前完全退出。

　　关于三四线城市的退出与成本管控，曹舟南坦承，“宏观调控之前，我们的产品定位是错了，户型偏大、总价偏高，现在暴露出营销和存量去化问题，正重新确立相关体系。”

　　在这种情况下，绿城将会以快速去化的策略尽早结束三四线项目，关停项目公司；并以当地的销售额倒推需求，机会性补充土储。