[摘要] 十年前,他预言房产泡沫行将破灭,然而这预言却几度落空,房价一路飙涨至今; 十年后,面对国家屡次调控,他又会对房地产走势乃至当下经济做出怎样的预判?面对房地产市场的拖累,中国经济未来趋势如何?
2005年,因撰文《谨防房地产业要挟整个中国经济》走红的易宪容,以犀利接地气的词锋被评为“房地产平民代言人”,是与戴旭、郎咸平并称的“中国互联网九大风云人物”。
十年前,他预言房产泡沫行将破灭,然而这预言却几度落空,房价一路飙涨至今; 十年后,面对国家屡次调控,他又会对房地产走势乃至当下经济做出怎样的预判?面对房地产市场的拖累,中国经济未来趋势如何?
房价调控为啥越调越高
记者:大家都知道,房地产市场一直在调控,但房价为何越调越高?
易宪容:房产市场调控了十几年,可是越调越高,是因为从不把消费和投资区分开,就是政府需要什么,就出台什么政策。如果住房既是消费品,又是投资品,那么这时候住房价格一定是倾向投资的,因为消费者永远比投资者出价要低。因此,房地产就成了投资为主导的市场。
前几年,在中国,投资者买了房子转手就能赚钱,是因为我们的税收政策不完善,房产税还没有出来。我们的土地、税收政策都对投资者有利,所以,房产价格就会往上走,房产企业的利润也高,基本的消费者离房产越来越远。
记者:高房价对中国经济会带来哪些危害?
易宪容:住房本身是消费品,没有人买,价格一定会下降,下来的越多,需求就增加,供给会上升。但现在,我们的市场是以投资为主导的,大多数买房者是投资者,鄂尔多斯好多房子都空着,卖不出去也租不出去。
有人说,政府不会让房价降下来,房价一下来,GDP就会出问题,但其实从2013年12月以后,总体上,房价开始下跌。如果住房是投资品,房价开始下跌,利润很小,投资者就不会进来了。
房地产市场未来会怎样
记者:对于国内房地产市场来说,许多城市住房的绝对过剩是不争的事实。现在,政府应该不应该救市?不救的话,地方政府的经济增长点在哪里?
易宪容:2012年时,我就讲,新一届政府要改变过去那种以房地产拉动经济的发展方式,虽然短期内要付出代价,但长期来看的话,只要调整到位了,老百姓买起房了,这个市场就会越来越大,也不用担心GDP。
但遗憾的是,部分地方政府没有这样做,还在穿旧鞋走老路。其实,一个市场要想快速发展,政府越不干预,发展得越快,就像互联网市场,让老百姓有几元钱就能进去,像余额宝。只有当一个市场成了大众的市场,谁都可以进入,这个市场才能发展起来。
记者:虽然房地产形势不容乐观,但在郑州龙湖区域,今年还是新地王频出,这能否说明,在一些二、三线城市,房产还是有市场的?
易宪容:现在,整个中国住房供应量过大,短期内消化库存并不容易。要想消化掉,就是要让我们当前的投资为主体的市场转化为消费为主体,就需要中国的住房税收政策全面的改革。
今天早上我5点半起床,沿着郑州平安大道散步,过了5座桥,发现两边的绿化带特别好,从这段路可以看出郑州的房产市场发展得怎么样。未来的30年,郑州的环境会发展得更好。房产下行和地王频出并不矛盾,北京今年也是放了很多地块出来。总体上讲,郑州乃至全国的房价,短期内会僵持一段时间,但最后还是会下来,因为供应量太大,即使一线城市也是如此。
谁来拯救房地产市场
记者:那么,加快户籍制度改革,能否拯救房地产市场?
易宪容:户籍制度改革,没有用的。即使全部放开户籍制度,也拯救不了房地产市场,因为农村人员进不来。大家都知道大城市条件好,都想进来,但有的人有能力,有的人没有能力。像偏远地区的农民,你再放开对他们也没有什么用,他没有那个钱。就像城镇化改革,他们应该按照自己的意愿,有能力的人去到大城市,能力差的人留在小城市。
记者:全面放开二孩,对房地产的影响有多大?
易宪容:2012年开始,中国19岁到59岁的人口越来越少了,与此相适应,购房的人口也少了,当一个三口之家平均有一套房的时候,消费居住的功能达到了,房产市场就基本平衡了。
按照人口普查的信息,现阶段,全国符合全面二孩政策条件的夫妇有9000万对。其主力是80后,但80后多是独生子女,受经济及非经济因素的影响,生育意愿不高。现在的80后、90后第一个都不愿意生,何况第二个?即使这些人都愿意生,数量也不会太大。
所以,放开二孩生育政策之后,虽然新增人口会有增加,但不会出现一个爆发式新生婴儿增长潮。2016年到2018年会进入一个新生婴儿快速增长期,三年内新增消费红利3000亿左右。这对当前GDP的直接影响不会如想象的那样大,对房地产市场的影响也是如此,更不要说会导致房价上涨了。