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土地供需不平衡 地王带动郑州房企集体涨价

2016-08-04 08:40 来源:今报网

[摘要] 在2016年上半年,郑州市经营性用地供地计划有所上涨,同比增长208%;住宅用地占比超七成,高新区、 中原区、二七区为供地重点。但受供应结构影响,七成以上均为城中村用地。

  与之前万科美景拿下郑纺机地王后一样,多个开发商第一时间便发布公告,称将于8月1日进行不同程度的提价。

  “地王”产生的原因很复杂,河南财经政法大学房地产经济研究所所长李晓峰认为,郑州出现地王,一方面是由于外地房企和本土房企看好郑州房地产未来的发展,另一方面,是由于目前郑州急剧下降的库存量和土地供应之间的矛盾。

  开发商连夜封盘 8月1日集体涨价

  在7月26日康桥地王出现的前一天,便有多个楼盘宣布将于8月1日全面涨价,亚星金运外滩项目全面上调500元/㎡~800元/㎡;位于新郑龙湖的融侨城也不甘示弱,宣布在8月1日对剩余房源价格上调200元/㎡。

  7月27日,绿地璀璨天城宣布8月初上涨500元/㎡。

  7月28日,正商智慧城上调500元/㎡~1000元/㎡;碧桂园·凤凰湾全线上调200元/㎡。

  7月29日,最后一个地王出世的当天,永威城发布公告,称将于8月1日在现阶段价格基础上再次上调;升龙天汇广场宣布住宅上涨500元/㎡,公寓和商业上涨1000元/㎡。

  7月30日,地王出世第二天,鑫苑·二七新中心决定所有未售房源涨价100元/㎡;汇泉西悦城上调200元/㎡。

  7月31日,地王出世的第三天,郑州的楼盘进入封盘涨价高潮。正商中州城、和昌悦澜、富田兴和湾、建业泰宏国际城、五龙新城等多个楼盘宣布涨价。

  据悉,此次开发商集体涨价,涨幅在100元/㎡~1000元/㎡。另据记者了解,经开万锦城在封盘前住宅均价约12500元/㎡,封盘后价格将达到14000元/㎡。

  城中村用地占比超七成 净地成争抢对象

  房地产实战专家、王牌智库首席专家上官同君表示,目前郑州四环内的土地供应量有限,加之城中村改造拆迁周期长,土地供应周期长,外来房企同本土房企逐鹿中原,造成僧多粥少的局面。

  从需求层面来看,今年上半年,郑州房地产市场新建商品住宅去化周期仅为3.9个月。相对于需求,郑州土地市场的供给并不给力。

  据克尔瑞数据统计,2013年至今,郑州土地供应量尽管稳中有升,同比增长8%。但其中城中村用地占比超七成,且以住宅用地为绝对主力。另外,郑州土地供应数量也是造成房企争抢的原因之一。

  在2016年上半年,郑州市经营性用地供地计划有所上涨,同比增长208%;住宅用地占比超七成,高新区、 中原区、二七区为供地重点。但受供应结构影响,七成以上均为城中村用地。

  “相较于城中村改造项目复杂的地面附着物状态,近年来优质‘净地’相对稀缺。”戴德梁行郑州公司副总经理巴然表示,“7月高新区、金水区、经开区连出地王,正是延续了上半年土地供求关系。”

  土地供求关系直接影响土地出让的溢价率,土地供应不足导致土地高溢价率,也就诞生了“地王”。

  房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰

  在业内人士看来,房企敢于花大价钱拿地,除了对未来收益有过研究,更因为目前拿地之难,决定了房企没有地,将可能被淘汰。

  据悉,2016年前,包括融创、龙湖、朗诗、正荣、鲁能、蓝光等在内的省外房地产企业,一直在寻找进入郑州的最佳时机。在此之前,外地房企如万科、保利、富力等,在进入郑州之初,均选择同本土房企合作开发。

  经过上半年的“抢地”风波后,融创通过收购美盛白沙项目、鲁能通过网上竞拍,均落户郑州,但仍有众多房企对郑州房地产市场虎视眈眈。进入7月后,京城开发商K2便试图通过强拍进入郑州市场。 也有阶段性放弃的,如新城、东原、海尔、阳光城等。

  “僧多粥少”造就了郑州2016年的多个地王。戴德梁行郑州公司副总经理巴然也认为,开发企业大量回归中心城区,拉高了土地市场的整体价格。

  在开发商看来,郑州房价上涨空间还很大。

  金融政策为房企添筹码

  一方面供不应求,另一方面金融政策利好不断。巴然认为,宏观经济下行压力不减,房地产仍然会是整体经济发展依赖度较高的“支柱”产业,“经济大腿功能”名副其实。

  与此同时,美元已经进入升值周期,而人民贬值压力巨大,超发的钞票需要安全、合理、人民较易理解和触及的投资领域去承载,房地产市场当仁不让。

  河南省房地产业商会副秘书长、土地信息中心主任孙婷婷也表示,此前信贷大幅放宽大量流入房地产行业,也是导致如今土地市场火爆的一大原因。

  央行公布的数据显示,今年一季度人民币贷款达到4.6亿元,创下历史同期最高水平。同样由央行发布的《2016年一季度金融机构贷款投向统计报告》则显示,房地产开发贷款余额同比增长13%。

  “另外,从去年下半年至今年年初,房地产销售持续火爆,这让他们有更多的钱用于拍地。”孙婷婷介绍。

  巴然预测,未来随着供应的加大和短期需求的透支,郑州商品住宅价格短期难以再次复制2014年下半年至2016年上半年的暴涨态势。“预计整体市场价格将呈现小幅上涨的趋势,甚至出现短期的盘整,但土地资源稀缺的中心城区房价持续上涨的局面将会维持”。(记者 牛犇)

(责任编辑:王庆河)

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