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龙湖地产2014年报:利润增幅放缓 强调控制存货

2015-03-23 09:42 来源:人民网-房产频道

[摘要] 2014年,龙湖地产核心净利润率仍然有所下滑,从2013年的15%降至去年的13%。

    3月18日,港交所上市房地产商龙湖地产(00960.HK)发布2014年业绩报告。报告显示,龙湖地产去年在合同销售额、营业额以及利润方面都有不同幅度提升。

    根据业绩报告,龙湖地产去年的营业收入达到509.9亿元,相比2013年同期增长22.83%。相对而言,它在去年的合同销售额就没有这么快的增长速度。报告显示,龙湖地产去年的合同销售额比2013年小幅增长2%,为490.5亿元。这个最终的销售金额,也和其去年初定下的570亿元销售目标存有一定的距离。

    “全行业对去年整个市场判断偏乐观,实际上前三季度,货币环境非常紧,销售端压力是比较大的。”龙湖地产首席执行官邵明晓在昨日的业绩会现场接受采访时说,“作为龙湖来讲,我们最终还是选择了“有回款的签约”,尽管销售只有491亿,但回款率在90%左右,位居业内前列。”他说,公司没有刻意追求达到销售目标而使用包销这样的非常规手段。

    龙湖地产董事会主席吴亚军表示,如果公司能容忍回款率降低10个百分点,少清退10%签了合同的客户,估计销售额就会上去,并且公司还在下半年减少开工,这也一定程度上减少了供货。

    “但如果不减供货,转到今年来的存货压力又会很大。我们出于公司长期的安全和竞争力的考虑,坚持去做正确的动作,而不是顾及某一个指标的好看。”吴亚军说,“我们也知道市场可能有质疑,但是龙湖选择让自己心安的方式去做。”

    龙湖地产将今年的销售目标定在540亿元,增长幅度约为10%。龙湖地产称,考虑到行业状况,这样的增长幅度符合公司的战略目标。

    不过,尽管营业额取得了明显的增长,但也在快速增长的销售成本,仍使得龙湖地产去年的毛利率有所下滑,虽然下滑的幅度不算太大。比如,它去年的销售成本为374.75亿元,2013年的则是299.72亿元,增幅约为25.03%,最终的毛利率从2013年的27.8%降至去年的26.5%。

    刚刚担任龙湖地产首席财务官的赵轶在业绩会上说,这个毛利率在公司的期望之中,未来几年公司仍然会减持25%以上的毛利率。“公司会在毛利率和公司的现金流之间取得一个平衡,我们觉得好的公司是一个平衡的公司,而不是一味追求高毛利而让公司的整体现金流受到影响。”赵轶表示。

    如果从公司股东的真实利润来看,它的核心净利润增幅要比营业额的增长速度慢很多。业绩报告显示,龙湖地产去年的税后利润为83.5亿元,同比2013年增长1.3%。剔除掉土地增值收益和非公司股东权益后,公司股东实际的利润为66.1亿元,同比增幅为6.4%。但相对而言,这个核心净利润率仍然有所下滑,从2013年的15%降至去年的13%。

    对于相对较低的利润增幅,赵轶表示,这主要是有3个方面的原因。首先是龙湖地产在去年提前赎回了海外债券,大概产生了2.6亿元的损失,但他说,这个损失是短期的。“我们提前2年的时间,用4%成本的银团去赎回了9.5%成本的美元债,”赵轶说,“这个动作会在未来2年节省超过5亿的利息,所以我们是化长痛为短痛,用短期策略性的牺牲去换取未来更大的利润。”

    另外的则是大概0.8亿元的汇兑损失,以及为上海两个项目的计提拨备3.1亿元。拨备通常指的是企业为那些烂账所存留的资金。

    龙湖地产正在加大投资物业的比重。去年,它的投资物业资产总值达到了333.6亿元,比2013年的时候增加了大约100亿元。对投资物业的持续投入,也使得它的租金收入能够保持一个较为快速的增长。数据显示,龙湖地产去年的租金收入为8.8亿元,同比2013年增长幅度达到38.1%。但是也有观点分析指出,随着国家对电商的大力支持以及社会对电商消费习惯的认可,诸如龙湖地产此类注重投资型商业地产开发的企业而言,未来机遇与风险并存。

    相对那些追求更快扩张速度的房地产企业而言,龙湖地产始终显得较为保守。但也因为如此,它在财务杠杆和存货方面控制得相对较好一些。比如,它的净资本负债率只有57.1%,在房地产行业,很多企业的净资本负债率通常保持在80%以上,甚至更高。它的流动现金也比去年增长了接近三分之一,现金总额约为190.4亿元。它的平均借贷成本降至6.4%,年内需要偿还的债务为79.7亿元,占到全部借款的17%左右。

    对于存货,吴亚军说,公司的口号是要把“存货当癌症看待”,龙湖一直强调供销存管理。吴亚军称,得益于公司对存货的强力管理,公司去年的存货约为76亿元,这“肯定是行业里非常低的”,而且存货的结构很安全,所以“心里很踏实”。

    “可以这样讲,未来的市场肯定充满了不确定的风波和风险,”吴亚军说,“但是我的内心充满了乐观、充满了希望。”(卢志坤)

(责任编辑:王庆河)

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