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房企进入微利时代 前三季度平均净利润率个位数

2015-11-11 09:08 来源:大河报

[摘要] 前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元,合计净利润为343.5亿元,净利润率为8%。从已公布的来看,虽然比去年同期明显上涨,但也只是“增收不增利”,与此同时,行业分化格局渐显,市场依然堪忧。

  从10月开始,上市房企陆续公布三季度业绩数据,截至目前,有80家房地产企业公布了三季报,其中包含万科、保利、恒大、万达等标杆房企。数据显示,前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元,合计净利润为343.5亿元,净利润率为8%。从已公布的来看,虽然比去年同期明显上涨,但也只是“增收不增利”,与此同时,行业分化格局渐显,市场依然堪忧。

  80家上市房企净利润率8% 

  最近上市公司三季度季报公布之后,一系列的经营数据开始水落石出。虽然今年有一系列的政策方面的利好纷至沓来,市场已经回暖,但从整体盈利能力来看,行业下行的态势已经毋庸置疑。

  持续释放的利好政策、充足的供货量及集中的需求释放等因素作用,为房企业绩上涨创造了条件。但是部分房企销售业绩不错并不代表整个市场火热。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2015年将是房企第一次出现行业平均净利润率低于两位数的年份。从三季度看,80家企业中,有28家企业利润率高于10%,52家利润率低于10%,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。2013年房企平均净利润率达11.97%;2014年则为10%;2015年上半年跌至9.1%左右;2015年三季度再次下调,预期随着中小房企集中公布财报,整体房企净利润率将在8%左右。2015年将是房企首次出现行业平均净利润率低于2位数的年份。

  数据显示,前三季度有25家房企完成全年业绩目标的70%。其中保利、恒大、龙光以及华润4家企业全年业绩完成率超过90%。然而万科前10个月的销售额再一次把竞争对手甩开,销售面积1627.3万平方米,销售金额2041.2亿元,同比增长19.27%。恒大则实现销售额达1545.3亿元,提前两个月完成年度目标的103%。

  众多因素导致利润率下降 

  在已经公布三季报的80家企业中,只有28家企业利润率高于10%,房地产行业已进入中低利润行业范畴。尽管房企营业收入在增加,但前三季度只有25家房企净利润上涨,大部分企业的利润率都明显下调。

  “销售难度加大,虽然全国一二线市场回暖,但三四线依然处于调整中,以价换量在持续;融资成本持续增加,对企业来说,对内对外融资的成本都吞噬了利润;土地竞争激烈,房企一二线城市拿地艰难,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。在一二线城市出现地价超过房价而成交的地王比比皆是。这都是导致利润率下跌的原因。”张大伟说。

  “市场的改变使得企业的经营策略也要有所调整,原来靠压低土地成本,提高周转率来取得高额利润的策略已经不再适用于现在,如今房企需要走差异化道路,在细分市场上精心耕耘。”尽管房地产行业已开始回暖,但短时间内还改变不了市场不景气的现状。现在拿地越来越难,拿地就能赚钱的日子已经一去不复返,市场竞争也从资源导向型转变成为竞争导向型,只有竞争力强的企业才不会被淘汰。

  对于中小房企而言,目前正处于逆水行舟,不进则退的形势,如何避免在竞争激烈的房地产环境下被淘汰,除了战略布局、产品定位、差异化创新之外,拿地实现规模扩张也是不能忽视的关键。当然,中小房企没有大房企的资金实力,要想拿地也只能走避开拿地高峰的路线,或者是联合拿地,共同开发。没有足够的资金实力和抵抗风险的能力,中小房企联合求生存求发展也是一种活法。对于小型房企而言,盈利更为重要,尤其是当前行业进入新时期,包括恒大、碧桂园等龙头房企今年都并购了诸多中小房企,行业洗牌加速。

  多数房企面临转型但并非易事 

  找寻可持续盈利方式是房企不得不面对的问题。经济下行和激烈的市场竞争,不仅造成房企间两极分化趋势越发明显,也导致房企利润逐年走低。3·30和9·30政策推出至今,十大核心城市可销售资源不降反增,开发投资增速不断下降,供不应求局面已经很难出现。

  就连9月再度以244.2亿元的销售额领跑行业的万科,也不得不采用自建销售团队的方式来提升利润率。有业内人士指出,龙头房企如万科其盈利水平也是逐年下滑,而自建营销体系则是降低佣金成本、营销费用,以提升盈利指标的手段之一。

  净利润下跌,体现了房地产行业暴利时代的消逝。随着新常态经营模式的建立,房企多元化战略转型和房企间更迭越发频繁,当战略扩张受到遏制后,市场上不少企业选择了将更多的资金用于投资非房产业,甚至直接退出房地产市场。目前房企诸多转型模式,还没找到一条更明确的转型道路。而看到其他同行大多数的做法是,先进行各种探索,试探性向前走。

  过去凭借靠土地溢价谋求高利润的发展模式已然乏力,如今的房企在销售过程中,经营成本相对较大,盈利水平也必受影响,再加上逐年走高的地价、运营等成本,使得房企利润率大幅压缩,“增收不增利”现象依然明显,而“库存巨大、去化缓慢”依然会是大多数房企的噩梦。

(责任编辑:赵惠)

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