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碧桂园、融创、和昌、永威合围之下 拉不动房价下跌?

2017-07-05 10:17 来源:一点号宜凯门

[摘要] 2016下半年已经来临,在过去的半年里,限购政策频出,调控深层次的影响初见成果。如果政策不松动,随着投资客退场,土地端加大供应,大批量新盘和大量安置房入市,市场将呈现新的形势。

  2016下半年已经来临,在过去的半年里,限购政策频出,调控深层次的影响初见成果。调控升级,部分银行利率上浮,购房者观望情绪浓重,部分房企资金实力有限,在接下来的市场洗牌里,必然会上演一轮大规模大鱼吃小鱼的戏码。

  很多言论表示十九大召开在即,以维稳为主的调控政策虽在6月27号对房企下达了最后的通牒,但16年10月房价已处于房价上涨的最高点,政策最多是明确打击了开发商的阴阳合同。近来部分开发商降价的行为,也只能算是资金实力不行、想要快速变现的个例,郑州的房价依旧坚挺,市场仍旧火爆。

  然而这段时间,融创、和昌、永威、正商位于东西北的千亩大盘开盘,基本上也给四环外区域内的楼盘定了调。更从另外一个方面表明了市场遇冷,低价格才是王道。

  那么,碧桂园、融创、和昌、永威合围之下,6月郑州房价回归4位数,年流入的几十万人口真的还能支撑房价屹立不倒?郑州楼市维稳之下又将走向何方?资金薄弱的刚需是否在这个城市还有立足之地?

  正商躺枪,永威、碧桂园、融创、和昌到底是谁撩乱了楼市一汪水?

  从2016年10月,政府调控介入房地产市场,至2017年5月3日限售政策的出台之前,楼市似乎并没有受太大的影响,不管什么项目,开盘必清盘,让人一度怀疑我们看到的是假政策。

  然而距5.3新政过去了两个月,现在再来看,6月份不算漂亮的开盘去化率似乎也开始为政府的努力交了答卷,虽不是很令人满意,但也在努力的往及格线上靠拢了。

  表格数据来源于网络,具体以实际为准

  6月一整月共有27个项目开盘,共13184套房源,售出10112套。相较于之前的开盘即清盘,6月去化率达到90%以上的项目共9个,其中清盘的有和昌林与城、帝苑学府、鑫苑国际新城、永威西郡这4个项目。而从表上也不难看出,这四个清盘的项目基本上全赢在了较低的均价上,和昌林与城的成交均价最低更是到了9800左右的4位数均价上!所以说,清盘不是问题,低价格才是王道。

  同样也是6月,正商家河家、永威西郡、融创美盛象湖壹号、和昌林与城一开盘便引来满城风雨,业内称正商家河家算是定价失败,抛开一直是价值洼地的管南不讲,永威、融创、和昌基本上算是对重重调控政策之下的环内房价,有了个大概的定价。

  有说融创与和昌是两个公司不同的运营模式,融创是遇见事儿了正好需要钱才降的价,而和昌那个位置,不如正商、万科就值这个价,种种都指向项目降价均为个例。我们就暂且信一把。

  但开发商作为对市场风险最为敏感的一个载体,几家开发商同时降价,势必是嗅到了什么趋势,大概率上讲,开发商追求回款没有问题,而前一段一直维权的碧桂园,荥阳的项目上个月还绑车位绑装修强势销售,这个月就着急忙慌的直接毛坯抛售了。

  整体来讲,不论本土开发商还是外来开发商,在郑州基本上都已把品牌溢价透支到了几年以后,近期爆发的大规模维权也算是对本地的购房者上了生动的一课,郑州市场在各种因素的综合发酵下,开发商“慌了”,楼市的黄金时代也将成为过去。和昌、永威、融创、碧桂园的降价,不一定是市场的作用,但一定是撩拨郑州房价下调的第一把稻草。

  供需端发力,6000万平方安置房加持,楼市会走向何方?

  政府调控房地产经济的初衷,是让房地产市场在一个柔和的前提下稳中有升,不暴涨也不暴跌,顺便拉动GDP的增长。然而市场经济的自发调控,有涨有跌最终还是要归结到供需层面。

  如果政策不松动,随着投资客退场,土地端加大供应,大批量新盘和大量安置房入市,市场将呈现新的形势。

  1、万亩供地即将集中入市

  我们先来看一张图:

  

  2016年下半年,房价疯涨,供需一度处于失衡状态,政府调控为了环节这个局面,从供需端发力,用了三个月的时间在2017年到来之前,一共出让了6543亩土地,加上前半年的土地出让,2016年全年共出让约11900亩,是2015年的2.4倍!

  除此之外,3月31日,郑州市国土资源局公布了市本级2017年度国有建设用地供应计划:2017年郑州市计划供应国有建设用地总规模为28276.95亩,其中住宅用地为12645.6亩,保障性住房用地的规模则为1701.75亩。

  就目前来看,去年这么多亩土地,上半年陆陆续续有部分房源释放出来,加上今年的供应仍有一大部分处于成交未推状态。若开发商无太大的资金问题,根据其拿地推项目8-10个月的周期来算,这些项目会在今年下半年集中入市。

  作为购房者,不管是刚需还是改善,下半年会有更多选择的机会。

  2、6000万平方安置房加持

  郑州大刀阔斧的城中村改造,基本上也在2016年落下了帷幕,至此四环之内再无城中村。

  同样也是2016年,房价翻了翻的上涨,借了城中村改造的势,房租也水涨船高,面对蹦蹦也够不着的房价,很多人抱着反正都是买不起的想法选择离开了郑州。

  而6月官方宣布今年将有6000万平方安置房入市,原本安置房由于产权、居住环境等问题,受到很多人的诟病,然而根据官方消息称,这一批即将入市的安置房拥有产权,而这意味着部分刚需可以花更少的钱,买到位置更好的项目。想必这也会吸引一波犹豫是走是留的刚需购房者。

  

  简单点来讲,我们来算这样一笔账:

  本着四环开外的房子慎选的原则,就以四环为例,根据6月份的成交均价来看,四环均价为12000元/平米。根据市场经验,安置房相比小区位置的商品房在价格上会有50%的下浮,然后加上每平需要缴纳的1000-2000元不等的土地收益费。也就是说同样西四环,若是购买安置房,每平只需要7000-8000元。原本刚需买不起的房子,现在又能买得起了!

  这么大体量的安置房势必会对新房,尤其是远郊市场造成一定的冲击。

  小结:

  根据目前的市场行情来看,追求资金高周转的开发商,在调控深层次的影响下,加之安置房的冲击,房企从外到内也即将开启一场“革命”,大鱼吃小鱼的兼并时代即将到来。

  千里之堤,溃于的始终是蚁穴。用在这里可能并不合适,但牵一发而动全身,不管是根据以往的经验,还是开发商的表现,加之政府在供需端的发力,虽达不到供需平衡,但也能在一定程度上,缓解目前楼市的现状,郑州房价回调是大概率事件!

  大市场行情之下,购房者到底该怎么选择?

  随着政策的干预和市场的自发性调整,大多数人的投机意识被打压,投资客逐渐退场,市场渐冷,房价整体会呈现比较稳的趋势,更多的价格优势会体现在首开的项目,而这继而也会影响到二手房市场。对于手握房票的购房者来讲,如果不想成为政策的牺牲者,长期处于高位站岗的状态,四环开外的远郊盘千万要慎重,地缘类客户除外。

  特殊时期特殊对待,给予长期关注宜凯门的粉丝给到以下建议:

  1首开千亩大盘是个机会!

  未来半年的房地产市场,已开过盘的项目,可能会通过营销活动、低首付的活动来变相降价,但幅度可能不会太大。首期开的大盘,为了保证快速回款和开盘去化率,一般情况下,会开到比周边均价低,刚需置业关注首开大盘,会有不错的机会。

  2刚需置业,一定要交通先行,地铁为大!

  郑州的城市框架在近几年在迅速的被放大,对于刚需来讲,首次置业一定要往环内靠拢,若实在是资金条件不允许,地铁一定要为首要考虑因素,尽可能地减少通勤时间。

  3千万别碰小开发商的房子!

  金融调控作为政策的最后一个环节,全国范围内都在严格控制资金流入房地产。

  而对于小开发商来讲,没有强大的资金实力,未来资金链周转会是个大问题,说白了就是买了小开发商的房子,可能会通过内购或者降价的方式让你得到“实惠”,但何时签合同、何时交房也会变得遥遥无期,更甚者开发商直接跑路了,留下一片烂尾楼……

  当然,若是小开发商卖的是现房,若是不介意后期物业之类的服务跟不上,小开发商价格便宜也是可以考虑。

  4投资者见好就收

  现在这个市场条件下,利率上浮看似没有什么影响,但后期若是银行调整基准利率,你多还的可就不止一两万了。加上限售政策的影响,除非你很有钱不怕高位站岗,还是见好就收。现在这个行情并不适合投资。

  写在最后

  从去年“郑纺机”的一声地王炸开始,郑州房价就坐上了飞速上涨的顺风车。跟温水煮青蛙是一样的效应,经过将近一年的狂轰乱炸,很多人都渐渐接受了已经透支了几年前景的高房价,市场稍有降价苗头,就把问题的矛盾点指向了开发商没格局、资金链不行着急回款,却不想去年今日的年景。

  其实很多人作为一名本分的吃瓜群众,真的回过头看,不管郑州又冠上了几个大而美的名号,房价又翻了几番,自己的生活却还是去年的样子毫无波澜。郑州还是那个郑州,坑了一大波刚需的郑州,没有“北上广”的命,却得了“北上广”的病的郑州。

  随着调控政策的影响日渐显现,加上供地量的持续增加,去年集中供应的6543亩入地陆续入市,今年计划供应的一万多亩土地也如期进行,只要政策不松动,房价下调只是时间问题。

  但话说回来,还有个跟温水煮青蛙效应一样的词叫从众心理,虽然价格会回调,虽然政策会解绑,真到那个时候,大家都不买了觉得等一等说不定房价会崩盘,观望的人自然也就会越来越多,就不得不逼得开发商动用各种手段来刺激你买房了,而这像极了2014那一年。

  最后一句话,说给至今还没上车的刚需,下半年和明年年初,首开千亩大盘是个机会,找到适合自己的,尽快上车,不破不立!

(责任编辑:赵惠)

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