[摘要] 与没有主体资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财。
特约撰稿王文智（河南洛太律师事务所民商部副主任）
告上法庭：刚买的二手房买之前已经被法院查封了
26岁的小赵明年计划结婚，遂在同村人老钱手里购买了一套位于新区价值60万元的二手商品房。基于信任，两人合同约定由小赵先支付30万的房款，老钱于收到第一笔房款后30日内为小赵办理过户手续，小赵在过户完7日内支付剩余的房款，如一方违约将承担20%违约责任。
小赵依约支付了第一笔房款后10天，竟意外得知老钱的房屋在卖给自己之前已被法院查封，并已进入拍卖执行程序。小赵立马联系老钱，却发现再也联系不上了，于是将老钱告上法庭。
法院判决：被告退还房款并支付违约金
小赵诉称：被告老钱将新区这套房屋卖给原告，成交价为60万元整，按合同约定原告向被告支付30万元房款，合同约定被告须保证该房产权属无争议，否则将承担违约责任。然而，该房屋已被法院查封拍卖，使原告的购房目的根本无法实现。现请求法院：1.解除原、被告签订的房产买卖合同；2.被告立即返还原告已经支付的购房款30万元及利息；3.被告支付原告违约金12万元；4.被告承担本案的诉讼费和保全费用。
被告在答辩时表示，对原告起诉的事实没有意见，对原告没有取得购买的房屋感到很抱歉。对偿还房款无异议，但对原告要求偿还违约金及利息不予认可。
法院认为：原被告之间的房屋买卖合同合法有效，本案中，涉案房屋被法院查封而无法办理过户手续，导致本案房屋买卖合同目的无法实现。故判决：一、解除原告小赵与被告老钱二人的房屋买卖合同；二、被告于本判决生效之日起十日内返还原告小赵购房款30万元及利息；三、被告于本判决生效之日起十日内支付原告违约金12万元；四、驳回原告小赵的其他诉讼请求。
律师意见：购买二手房应注意防范风险
在购买二手房时，买家应注意防范哪些法律风险呢？
1.主体资格审查风险，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的)。与没有主体资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财。
2.查看房产产权是否完整，是否存在抵押、查封的情形，是否已被卖家出租。若房屋被查封、抵押，很有可能导致买家无法得到房产所有权办理房产证；若房屋已被卖家出租，基于买卖不破租赁的规定，虽然买家能得到房屋所有权，但是买家却无法及时入住。这些情形都将导致合同目的无法实现。
3.检查买卖合同条款是否完善，对违约责任是否有严格的规定。如若合同中对违约条款约定不明，使得卖方的违约成本很低，一旦卖方违约，买方很难根据合同追究卖方的违约责任。
4.如果买方需办理贷款，要特别注意提前熟知贷款流程，哪些需要卖方配合的在订立合同时约定好。如若贷款办理不下来，双方协商解决，以免因为房贷的问题造成不必要的纠纷。
