房地产首例资产证券化：海印股份变现未来租金
曾于2011年撤回增发申请的海印股份(000861，收盘价11.73元)正尝试新的融资渠道——资产证券化。
公司于17日公告披露，计划设立专项资产管理计划，拟募集资金16亿元，这也是继华侨城A和隧道股份之后，又一家利用资产证券化融资的上市公司。更具标杆意义的是，海印股份有望成为首家实施房地产资产证券化的地产公司。
《每日经济新闻》记者注意到在房地产企业上市、再融资悉数被停的背景下，海印股份此举若能成功，意味着房企新的融资渠道被打通，对于其他房地产企业无疑具有极强的借鉴意义。
提前变现租金收益
公告显示，海印股份本次专项资产管理计划以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，由合格的机构投资者认购，而余下的1亿元将作为次级资产支持证券，由公司全额认购。
此次资产证券化的基础资产初步框定为公司旗下管理的15家商业物业的未来五年的经营收益权，公司作为融资方通过这部分未来收益提前获得现金，而投资者则通过该资产支持证券还本付息的形式获得未来收益。
据2012年年报，上述基础资产去年贡献收入7.72亿元，占海印股份主营业务收入的37%，同比增长12.3%。
为何会选取这一块资产作为基础资产呢？一位投行人士告诉《每日经济新闻》记者：“一般来说，资产证券化的融资方都会选取自身优质资产为此类计划背书，物业收入作为海印股份比较稳定的收益部分当然是基础资产的首选。”
海印股份在公告中并未明确指出此项计划的募资投向，只是表示设立此项计划将有助于筹措、安排资金，用于公司当前业务发展，并认为这将成为公司一条新的直接融资途径。记者致电公司董秘，试图了解此次募资的具体投向，但电话始终无人应答。
首例房地产资产证券化
“这是国内第一只以商业地产物业收益权作为基础资产的专项计划，在国内房地产企业资产证券化业务发展历程中具备开创性意义”一位资深券商投行人士如此评价道。
“对比华侨城A的专项资管计划，海印股份的方案显得‘货真价实’。”某券商资管人士则表示。“海印股份将商业物业收益作为基础资产，是符合真正意义上的房地产资产证券化；而华侨城则是以公园门票收入作为抵押，并不能算作真正意义上的房地产资产证券化。”资料显示，华侨城去年12月底发行的ABS产品是以欢乐谷主题公园5年内的入园凭证为基础资产。
据了解，我国的企业资产证券化自2005年试点以来，经历了两轮发展。第一轮是2005年至2006年，共有9家企业发行了资产证券化产品。第二轮是自2011年起，原9家企业中有2家企业发行了第二期资产证券化产品，另有2家上市公司也通过发行资产证券化产品进行融资。海印股份此次的专项资管计划若能成功发行，将创造出我国房地产行业的“第一只房地产资产证券产品”。
基于此，有业内人士表达了对这只产品的看好。德佑地产高级研究经理陆骑麟认为：“很多大地产公司，如果有自身优良的物业地产，完全可以通过抵押物业收益进行融资，这样的房地产资产证券化产品对于企业新的融资渠道开辟具有很好的示范效应。”
分析师：预计利率7%～8%
海印股份当下的债务压力加大或是其此次计划的初衷之一。
一季报显示，海印股份今年一季度的资产负债率为58%，长短贷为15亿，账面现金为4亿，公司2012年年报披露的在建项目的资金需求约40亿，资金压力巨大。长江证券研报也认为，公司近年来外延扩张提速，重资产扩张模式带来的资本开支压力也较大，而此次资管计划若能实现，将优化公司债务结构，有效缓解公司债务压力，充裕经营性现金流。
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