近日，随着“房贷首付比例提高”“多家银行暂停二手房贷款业务”等消息传来，梅州楼市调控政策收紧。最新楼市成交数据显示，与往年三月“小阳春”相比，梅州今年三月新建住宅成交活跃度不如去年同期，成交量同比下降24.6%。

　　银行为何突然收紧房贷，提高首付比例？未来一年楼市将迎来哪些变化？记者为此走访多家银行与楼盘以一探究竟。

　　●南方日报记者 黄思华

　　银行房贷首付比例普遍上行

　　“从去年开始，银行的房贷利率便一直往上调，从最初的8.5折上调至9折，又从9折调整至按基准利率执行，到2017年8月，再次上调至按基准利率上浮5%执行。”市民赵先生告诉记者，自己一直在观望，想给家人改善住房条件，但越来越高的银行上浮利率，最高上限高达30%，让他犹豫不决。

　　2017年，梅州市新建商品房销售套数为37797套，销售均价为5643元/平方米，楼市趋热的同时，也带来了全市住房贷款的增加。据某银行相关数据显示，近三年来，该行在梅州的住房贷款规模（包括房地产开发贷款与购房贷款）呈增长态势，数额几乎翻了一番。

　　与住房贷款保持增长相对应的，是梅州各家银行纷纷收紧房贷，首套房贷平均利率超过基准利率的情况较为普遍，二套房贷利率则普遍上浮10%到15%，且几乎所有银行的放贷时间都有延缓，从申请贷款到发放贷款，平均需要半年甚至更长的时间。公积金放款速度则更慢。

　　梅州市民对于房贷利率的变化也有着较为直观的感受。“银行已保持了多年房贷基准利率4.9%的标准，但首套房的执行利率目前达到了5.88%，对于资金不是非常充足的购房群体来说，房贷利率上浮也在一定程度上影响了购买度。”梅州某银行的相关负责人告诉记者。

　　就首付比例而言，梅州目前有两三家银行的首付比例提高，大部分银行还是保持了首套房首付三成、二套房或外地户籍首付比例四成的标准，但放款时间将会有所延长。

　　为何提高住房的首付比例？回顾2017年的房地产宏观调控，可以发现，“棒子”打在产权市场，“萝卜”给了租赁市场，“房住不炒”的核心贯穿始终，政府工作报告的导向十分明确。

　　在2018年两会期间，中央提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“受中央政策导向的影响，银行在贷款分配上也有所调整。由于今年第一季度的房贷额度有限，为了让市民的房贷申请不受影响，所以才适当提高首付比例。”某银行相关负责人解释。

　　记者发现，新年伊始便收紧房贷的情况，在往年并不多见。那么房贷利率或首付比例的提高，将会对梅州楼市带来哪些影响？据业内人士分析，根据中央政策导向，今年楼市依然是“稳”字当头，调控的总体趋势不会放松，房贷“钱紧”的形势也会继续延续。从银行的贷款流向来看，目前流向房地产的资金越来越少。

　　此外，房地产税一直是“两会”期间民众关注的热点话题。按照2019年税收立法要完成全部立法程序的相关计划，2018年税制改革或会有更进一步的发展。在此背景下，房地产税在今年将会继续推进。

　　对于人口流入量不大的三四线城市来说，在返乡客、投资客居多的情况下，房地产税的进一步推进，将会对楼市产生不小的影响。与去年房价提高和销售量持续增加的情况相比，今年的楼价将步步趋稳。

　　部分银行暂停二手房贷款业务

　　除一手房房贷提高首付比例外，二手房房贷也在收紧。

　　“二手房办理按揭贷款现在非常严格，不是完全停贷就是要等很长的时间。”张进告诉记者，自己的公司当前主要业务就是转做售后服务，为客户办理过户、贷款等业务，对此感受非常深刻。

　　在实际交易中，通泰置业职业顾问田国聪介绍，在对部分未能达成交易的客户追踪过程中，成本支出太高很大程度上就是因为银根的收紧。“因为评估价格的价差，二手房交易客户的首付支出并不会少于同面积段的新房房源，由于按揭贷款额较低，因此二手房购买者的还贷压力也较小。但目前，银行贷款利率20%—30%的上浮，较大程度增加了还贷成本。”

　　以江南梅水路100平方米的房源为例，按照100万元总价，首付40万元，按揭贷款60万元来计算，按照基准利率贷款20年，等额还款每月为3926元，总还款额为94万元。若按照某银行网点对首套房贷上浮25%的要求，则单月还款将达到4341元，总还款将达到104万元，购房总支出将多出10万元。

　　针对这一情况，记者近日咨询了多家银行，发现确实有一部分暂停了二手房贷款业务办理，将多数贷款金额集中到了一手房方面。对此，某银行负责人回应，减少二手房的业务，一个重要原因是二手房交易的审批非常复杂，人力成本也很高。而仍然开展二手房贷款业务的银行，也在审批方面严格了许多。