在香港上市的融创中国近来吸引了不少业界目光。先是花150亿元为乐视解了“燃眉之急”;然后又斥资600多亿元拿下万达76个酒店项目。不过在一路“买买买”的同时,融创也遇到了不少麻烦。近日,国际三大评级机构中的两家均下调融创的企业信用评级。风险远非于此。记者从上交所网站获悉,融创100亿元公司债前不久已被上交所终止发行。一面是“一掷千金”的豪买,一面却是债券融资的“断流”。有分析人士表示,事实上,包括融创在内几乎所有房地产企业融资渠道都遭到“封堵”,连此前被业界视为“救命稻草”的信托融资也面临严厉监管。
发债终止 风险飙升
记者从上交所官网获悉,融创计划发行的100亿元公司债已被上交所终止发行,承销商及管理者为中信建投和国泰君安(20.750,
作为公司债券受托管理人的申万宏源
报告称,截至2016年12月31日,发行人归属于母公司股东的净资产为286.51亿元,货币资金科目余额为565.96亿元,资产负债率为86.71%。本次收购事项涉及金额达到发行人2016年末归属于母公司净资产的220.48%和货币资金科目的111.62%,投资金额较大,或将导致发行人资金压力增加。此外本次收购涉及文旅项目和酒店项目与发行人现有主营业务存在差异,未来相关业务的发展情况存在不确定性。
与此同时,报告还透露,2017年7月4日,乐视网(30.680,
两大机构调低融创评级
面对如此境况,全球评级机构也看淡了融创中国的巨额交易。标普近日宣布,将融创“B+”长期企业信用评级和“cnBB-”大中华区信用体系长期评级列入负面信用观察名单,并将这家房地产开发商未偿还优先无抵押债券“B”长期债项评级和“cnB+”大中华区信用体系长期评级同时列入负面信用观察名单。
标普的理由是,融创延续了2016年以来的激进扩张步伐。按估算,包括此次收购万达商业资产在内,融创2017年以来用于收购土地(通过公开竞价和并购)、投资非核心业务(包括投资乐视系公司和链家)的支出已达1200亿元。而这些支出已经超过其2017年1至6月包括合营企业销售额在内一共1089亿元的合同销售额。考虑到土地收购和业务扩张方面的巨额支出以及逐渐上升的建安支出,标普预计融创的经营性现金流将继续为负,因此它将依靠进一步举债来支持自己的扩张,并推高其杠杆水平。
7月12日,惠誉也宣布下调融创的企业评级至BB-。不过,同为评级机构的穆迪暂时没有对融创的评级进行改动,但穆迪也向《经济参考报》记者表示,融创中国拟收购万达资产确实提升了财务风险。
事实上,过去两年中,“并购王”孙宏斌步履不停,并在原有整体收购的思路上,增加收购部分项目的方式,主要诉求皆为曲线拿地。据融创年报披露,其2016年就有多达16项收购,收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司,涉及资金595亿元。由于大规模资产并购,融创的净资产负债率升至121.5%。但在其2016年新增的5394万平方米土地储备中,有68%都来自收购。根据最新公布数据,融创以7912万平方米土地储备在全国房企中排第六。
对于融创收购万达文旅项目,各方观点不一。“万达当前面临还债压力,首要任务是甩掉重资产,融创的目的是储备土地资源,双方各取所需。至于交易形式与其他目的,都是双方共赢,皆大欢喜的事情。万达无疑是最大的赢家,而孙宏斌接手万达确实是前途未卜。”有业内人士坦言。
房企融资收紧 发债难度大
融创100亿元公司债被上交所终止发行,在业内人看来是意料之中的事情。实际上,自2016年10月份以来,房企公司债发行监管趋严后,这类发行融资一直处于封闭状态。彼时,上交所、深交所先后下发《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》,明确房地产企业的公司债券资金不得用于购置土地。
同时,上交所针对公司债将房地产业分类监管采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。达到准入门槛后,根据房地产企业的5项财务指标,将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。
房企发行债券规模的多少,很大程度上影响房企流动性的压力。统计显示,房地产企业在2015年共发债6682亿元,是2014年3倍,而2016年发行量进一步飙涨至1.15万亿元,同比进一步扩张72%。但从2016年下半年开始,大肆积草囤粮的好日子似乎到头了。证监会、上交所此时陆续发布针对房地产业公司债分类监管方案,境内发债明显受阻。2017年以来没有一家A股上市房企发公司债。1-5月房企发债融资额大幅降低,仅1375亿元,较2016年同期锐减76.8%。
“房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年,加之上半年销售额增速放缓,融资难、回款慢的双重资金压力同时袭来,熬不住的中型房企开始着急在海外找钱。然而,随着美元加息的落地,海外发债的成本也不再便宜。”有业内人士向记者坦言。
不过,进入7月份,房企海外发债的规模有所“抬头”。中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,7月已经有超过5家房企发布了超过20亿美元的海外融资需求。其中包括,建业地产7月12日宣布发行2亿美元2018年到期票息6.00%优先票据;绿城中国间接全资子公司Wisdom Glory Group Limited(荣智集团有限公司)发行本金总额为4.5亿美元的优先永续票据;龙湖地产7月6日与高盛、海通国际、摩根士丹利、中银香港及汇丰银行就发行于2020年到期的4.5亿美元3.875%优先票据订立购买协议。另外,7月12日,宝龙地产也建议公司进行一项优先票据的国际发售,对象为专业投资者。
随着调控政策趋严导致房企信贷和发债融资渠道的收紧,传统的房地产信托似乎成了“漏网之鱼”。用益信托最新数据显示,今年以来,68家信托公司共发行654只房地产信托产品,累计为房企融资2158.4亿元。从发行只数上看,1至6月份分别发行53只、58只、116只、105只、136只、141只,而从发行规模上则分别为182.0亿元、173.5亿元、301.9亿元、317.3亿元、574.6亿元、408.4亿元。特别是进入3月份以来,房地产信托发行出现爆发式增长。
“3月份一波的‘陡增’行情,主要因为国家去杠杆和防风险政策的推出,房企通过银行信贷和国内发债渠道逐步被‘堵死’。当时有不少企业,特别是有资格的大中型房企和地方平台公司跑海外发债募资。而近期监管层暂停发放房企海外发债批文,让信托和资管计划成了大部分房地产企业应对资金紧张为数不多的‘救命稻草’。”对此,有机构人士坦言。
不过,需要指出的是,房地产业务一直以来都是信托产品违约的重灾区。有报告显示,信托行业纠纷案件所涉行业领域高度集中。从部分已披露的案件来看,房地产领域的纠纷规模占比高于60%。而截至2016年底,全行业房地产信托风险资产余额382亿元,占全部信托风险资产比例的32%;风险率2.32%,比年初上升0.02个百分点。随着监管的深入和风险的加大,房地产信托融资也并非“长久之计”。
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2016年9月5日当天秋高气爽,郑州各大媒体的朋友共聚JW萬豪酒店千玺宴会厅,世界唯此璀璨—融创中国巅峰钜著暨案名发布会在此成功举办。
近日,融创中国郑州公司“融一家媒体沙龙”在JW万豪酒店38层成功举行,省内三十多家主流媒体领导出席,与融创郑州公司营销中心总经理严丹,就融创的营销理念、象湖壹号热销,以及今后的战略布局等话题,展开热烈的探讨与碰撞。
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近期,融创郑州公司组织媒体、意向客户,分批前往北京、天津,实地考察,让大家近距离感受融创中国的品质魅力。
数据显示,在过去五年融创中国复合增长率接近55.81%。
3月19日下午,融创中国与河南国控集团战略合作签约仪式发布会在郑州市JW万豪酒店举行。
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1月25日,融创中国全资子公司深圳创润房地产有限公司以总价17.56亿元竞得佛山南海区的大沥广佛国际商贸中心区5号地,成交楼面地价为8078元/平方米,溢价高达101%。
截至2015年9月底,集团实现合约销售金额478.2亿元(其中,合同销售金额为440.2亿元,预订销售金额为38.0亿元),合约销售面积约224.5万平方米,合约销售均价约21,300元/平方米。
融创中国董事长孙宏斌于8月27日增持了融创中国的股份,涉及365万股,以公开信息显示的4.227港元平均持仓价计算,投入资金近1543万港元,增持后孙宏斌的股份占比已升至47.1%。
在接连两次失败后,融创扩张野心并未缩减,但只能退而求其次,选择项目多在西部城市的中渝。究竟是屡败屡战,还是屡战屡败能难以认定,但可以知道的是,在大型房企扎堆的一线城市,融创未来在的布局仍任重道远。
融创中国表示,该次公司债券将采用分期方式发行。
就在绿城公告发布后不久,融创中国发布短暂停牌公告,称有待刊发一份载有内幕消息的公告。