映象财经

　　毫无疑问大家最关注的，或者是大家讨论最多，未来不确定性最大的是房地产，每一个人都在讨论房地产，出租车司机讨论房地产的形势可能比我们讨论得更加专业。但是有一个事实在于，在我们认为这么重要的房地产领域的许多重要变量之间的关系在最近这一轮周期中间变得不那么稳定。比如过去很长一段时间我们习惯于用房地产的销售、房地产价格等等预判或者预测房地产投资的变化。我们看到这一轮房地产的投资自从去年的2季度开始回升之后依然保持着非常强的韧性，所以为什么中国经济最近具有韧性，很大程度上来自房地产韧性。尽管5月份房地产投资数据有一点点掉头，但是掉头也依然的微弱，这和我们过去看到的房价同比增速见顶之后投资很快就见顶回落，过去历史规律相比应该说有了很大的不同。

　　也许这些规律还存在，也许这些规律还要依靠更多的时滞最后才可以传导到房地产投资上面，但是，我们感觉可能我们也能够寻找一些新的思维方式，或者是设想来研究房地产及其房地产投资问题。因为，如果按照投入产出表计算，房地产对整个经济拉动可不仅仅是我们平时GDP中间可以看见的，譬如去年0.4%、0.5%左右，其对中下游的实际带动可能是非常复杂和庞大。

　　中国房地产市场有一个很有趣的现象，在次贷危机之后我们感觉房地产似乎是三年一个周期。这个周期显然不是由市场完全供需可以决定的周期。这个市场是一个管制市场，当一个市场出现高度管制，我们可能需要使用其他思维方式。现在我们为了抑制房价增长采取措施是供给需求一起调控。首先是抑制需求，这是大家可以感受到，另一方面事实上它也在抑制供给，采取一切办法试图抑制房地产商的行为（包括我们在看到对房地产信贷融资限制，包括对房地产的债券发行限制）。事实上现在的措施是在供给和需求同时发力，有可能这个价格是越调越高。为了研究宏观经济动能，我们更多关注房地产的投资。

　　存在着管制情况下，管制市场上最终可以看到价格和数量均衡是应该由短边来决定的。供给需求都在压制，那谁最后能够决定均衡？毫无疑问，是供给和需求的短边。我们有一个不争的事实，当今房地产库存从全国范围而言是在去化。如果从同比增速来看，这在2011、2012年达到高点就去化了。看绝对数量的话，库存绝对数量缩减事实上我们感觉到只从2016年才开始，也就是说从绝对数量上房地产去库存，在2016年才开始的，这也是三去一降一补大的时代背景。库存如果走低一定意味着相对需求而言，供给是弱的！

　　也就是说，在房地产市场上面供给才是决定整个市场的短边，所以研究房地产市场走势，从这个意义上来说研究供给比研究需求更加有意义，谁是这个房地产市场供给者？很显然，那就是房地产商，作为房地产商而言，作为整个房地产供给者而言房地产商通过什么增加供给？无非是两个最重要的要素：一个是资金，一个是土地。因为对房地产商而言它有了资金、土地就可以进行投资，就可以生产，就可以提供供给。

　　我们现在调控措施对于房地产商的抑制，既是控制它的土地又控制它的资金。土地肯定是稀缺的，所以土地这个闸门是抑制房地产投资很重要的方面，尽管我们在中央文件当中老是提长效机制，土地供应是长效机制，但是事实上我们没有看到。 

　　所以调控既是控制房地产商资金又控制它的土地，那么在一种受管制的经济条件下谁是短边？短板才决定均衡，这个大家应该可以理解。就是对于我们人也是一样的，事业很发达、家庭很和睦，身体也很健康，但是一旦这中间有一个短边出现，如果身体健康是短边出现，后面再有怎么多的金钱和地位也没有意义，所以身体是最重要。

　　资料图

　　对于房地产商而言短边是什么？如果观测房地产商的投资，很有趣地发现2016年，房地产投资和土地变化走势非常类似，蓝色的线和红色的线走的是非常相近的，这可能折射出来土地是短边，谁是短边最终均衡结果就跟着谁走。

　　为什么资金不是短边？其实大家有很多指标，相信大家做研究都可以关注到这些指标。大家可以看利率，当然大家说我们现在银行间特别是去年10月份之后，银行间利率在抬升资金在紧张。看中国整个利率水平还是处于历史低位，现在利率水平是什么程度？实际利率其实就在零附近，这和我们2008年次贷危机发生的前后，2010年前后接近零的水平差不多。 

　　从价格指标而言，其实我们现在银根相当的宽松。另外大家看一下房地产商净利润，尽管最近是往下调头，但是房地产商利率增幅仍然处于历史相对比较高的位置，货币不管是价值还是现在形成的利润，对房地产投资没有形成制约。其实对于房地产整个的贷款数量，整体在全国范围而言还在往上走，这很可能与因城施策之后有差别的房地产贷款政策有关。我们知道，最近随着金融监管加强之后，包括银行所谓表内表外增强之后，最近很火的是信托，只要大家对房地产预期没有太严重变化，银根收缩是有办法约束或者是规避。

　　银根没有对房地产投资形成很大制约，土地却形成了制约，我们看到这一轮的房地产周期中间，尽管土地供应也是有急遽波动，但是和2013、2014年当时房地产高起周期相比，现在土地供应比2013、2014年充裕。尽管看到近期有大幅下滑，但是从中轴而言比2013、2014年高。

　　特别我们还有很多三四线城市的故事。现在三四线城市发生什么我也不知道，有人说是大都市圈的故事，有人说是小学生的故事，有人说是逆城镇化故事，有人说三四线城市投机的故事。但是从全国范围来看银根没有对房地产投资进行限制，而土地供应相对2013、2014年优越，这是我们大家或者是市场上比较重视的，对房地产投资不悲观的很重要方面。