映象新闻

　　作者：郑东新区楼宇经济办公室副主任徐会军

　　郑东新区楼宇经济办公室李林林

　　郑东新区管委会办公室李红留

　　河南商报记者 宋晓珊/整理 侯建勋/图

　　2012年，郑东新区楼宇经济初成规模。五年来，郑东新区楼宇经济已经成长为“纳税巨人”，最新数据显示：2016年楼宇经济，扛起了郑东新区一半以上的纳税额，亿元楼宇达到29栋，10亿元楼宇3栋。很多单座楼宇比中西部一个中等规模开发区的税收贡献能力还强。

　　一、商务楼宇资源及产业发展现状

　　截至2016年底，郑东新区商务楼宇共292栋，总建筑面积1156万平方米。其中，已建成楼宇183栋，建筑面积822万平方米，在建楼宇109栋, 建筑面积334万平方米。

　　（一）商务楼宇运营及管理情况

　　出租情况：建成楼宇主要分布在CBD、金水路沿线、商都路沿线及高铁站西广场等4个区域，出租率72.5%，空置面积约225.7万平方米。

　　其中，CBD区域建成投用楼宇47栋，总建筑面积237.6万平方米，出租率83%，空置面积约42.5万平方米，租金1.5-5元/平方米/天；金水路沿线区域建成投用楼宇63栋，总建筑面积148万平方米，出租率72%，空置面积约41.4万平方米，租金1.7-3.5元/平方米/天；商都路沿线区域建成投用楼宇25栋，总建筑面积98.5万平方米，出租率87%，空置面积约12.8万平方米，租金1.2-2.5元/平方米/天；高铁站西广场建成投用楼宇44栋，总建筑面积338万平方米，出租率62%，空置面积约129万平方米，租金1.5-5元/平方米/天。

　　楼宇品质及物业服务：建成楼宇LEED认证注册项目11个，获得银级认证项目5个，分别为美盛中心（2栋）、楷林IFC（4栋）、文化产业大厦（2栋）、建正东方中心（4栋）、中国移动河南总部大楼（1栋），总建筑面积87.7万平方米。其中，由世邦魏理仕、戴德梁行、仲量联行等国家一级（含）以上资质物业管理的楼宇面积达349.5万平方米，占投用总面积的46.4%。9月1日，郑东新区管委会与毕马威中国举行签约仪式，这也标志着全球四大国际会计师事务所有望在今年年内全部入驻东区。

　　（二）商务楼宇产业发展情况

　　入驻企业：目前，商务楼宇内入驻企业涵盖房地产、金融、商贸、科研、商务服务业等企业4.4万余家，产生的税收占东区全年税收总额的52.2%。入驻渣打银行、拜耳医药等世界500强企业及其分支机构53家；中信银行、中国外运等中国500强企业及其分支机构69家；中原证券、泛韩物流、大唐科技等上市公司153家；河南能源化工、天瑞集团等集团总部34家。

　　亿元楼宇：形成全口径税收达129亿元。其中，10亿元楼宇3栋（国龙大厦、郑州银行、中原广发大厦），5亿元楼宇7栋（电子商务大厦、蓝码大厦、联合中心大厦、期货大厦、中科金座、中信银行大厦、人保大厦），亿元楼宇19栋。2017年底，亿元楼宇有望突破30栋 。

　　特色楼宇：目前，郑东新区现已形成特色楼宇23栋。其中有，以中国银行、郑州银行、中国农业银行、中原广发金融大厦等为主的17栋金融保险特色楼宇；以美盛中心为主的3栋总部楼；以电子商务大厦为主的1栋电商楼；以文化产业大厦、中原出版大厦为主的2栋文化传媒楼。

　　二、商务楼宇经营模式

　　目前，郑东新区商务楼宇经营模式主要有三种。

　　一是开发商自持运营。如：文化产业大厦、世博大厦，项目租金维持在2.5-3.5元/平方米/天，出租率达90%以上，运营效果显著。

　　二是散售后开发商经营管理。如：绿地中心、绿地新都汇、绿地原盛国际、楷林IFC等，项目租金维持在2-3.5元/平方米/天，个别品质楼宇租金在4元以上，出租率维持在60%左右，运营压力明显。

　　三是散售后业主自主经营。如：路劲大厦、升龙广场等，项目租金维持在1.5-2元/平方米/天，个别楼宇租金甚至低于1.5元，出租率不稳定，抗市场风险能力弱。

　　其中，以第三种模式经营的楼宇体量最大。

　　三、楼宇经济发展过程中存在的问题

　　伴随郑东新区开发建设，东区的楼宇经济在经历从无到有、由小到大、由分散到集中的过程中也凸显出以下三个方面的问题：

　　（一）产业结构优化问题

　　一是楼宇内入驻行业多元性欠缺，房地产、金融、能源类企业是产值贡献主力，商贸业、制造业总部、商务服务业等活力尚显不足；二是企业层次不高，中小企业占比较高，入驻办公企业以省内本地企业为主；三是楼宇税收贡献率不高，楼宇运营单位对企业的业态、规模以及工商、税务落地情况几乎不考虑，导致“入驻率”提高、税收“贡献率”降低的情况出现。

　　（二）楼宇升级及去库存问题

　　一是短期内大规模的楼宇入市在供应时序上的不平衡，导致整体空置率提升、租金下滑，去库存压力较大；二是现存的分割销售为主的经营模式阻碍物业增值，也不利于大企业的进驻和产业的集聚；三是自持物业与散售物业两极分化严重，散售物业严重拖滞楼宇经济发展；四是偏低的商业配套、高昂的居住成本阻碍楼宇升级换代。

　　（三）产业布局优化问题

　　一是随着龙湖、龙子湖、高铁站等板块的陆续建成投用，CBD金融总部和中小企业将陆续外逃，CBD区域的远期产业定位问题凸显；二是总部经济地位未显现，入驻企业多以中小企业为主，大企业总部数量较少，楼宇经济贡献价值与楼宇品质不匹配。

　　四、下一步工作计划

　　（一）制定郑东新区楼宇经济标准体系

　　协助郑东新区质监局开展郑东新区国家新型城镇化标准化试点工作，开展楼宇经济标准化试点，制定郑东新区楼宇经济标准体系，形成有效的楼宇经济发展技术规范。

　　（二）落实政策支持

　　按照《郑东新区促进楼宇经济发展的若干办法（暂行）》及实施细则的要求，有序开展楼宇经济政策的兑现工作，鼓励引导楼宇经营单位提前谋划楼宇产业定位、提高物业管理水平、提升楼宇品质。

　　（三）开展“二次招商”

　　按照国家“去库存”要求，结合郑东新区招商引资、产业培育工作，梳理目标企业，联合招商部门、辖区办事处、楼宇经营单位开展商务楼宇“二次招商”工作，向楼内引进总部、金融、商贸、科研、高端中介类企业。

　　（四）成立楼宇经济发展联盟

　　联系对接辖区楼宇开发企业、经营单位，成立郑东新区楼宇经济发展联盟，为辖区楼宇经济发展搭建新的交流平台。目前，已结合工作实际起草了《郑州市郑东新区楼宇经济发展联盟章程（草案）》。

　　（五）加大对郑东新区楼宇经济宣传力度

　　建立对外推介平台，利用各类媒介及时推送、发布郑东新区商务楼宇信息，拓宽楼宇经济的发展空间。同时，联系各级新闻媒体，对东区楼宇经济发展情况进行系列报道，提高郑东新区的知名度。