映象财经

　　被称为全球最大不动产公司的万达商业地产在香港联交所放出将要回归A股的重磅消息。受此利好提振，昨日万达商业股价大涨18.43%，创出上市以来单日最大涨幅。

　　截至发稿，万达商业涨0.11%，报46元。

　　2014年12月登陆港股以来，万达商业股价表现平平，在去年6月上摸到78港元后便止不住狂泄，今年2月底股价下探至31.1港元。

　　万达商业股价上行的最大动力来自其回归A股的表态。万达商业地产公告称，控股股东万达集团已告知公司，正初步考虑就H股进行一项自愿全面收购要约，如经落实，将可能导致公司私有化并于联交所除牌。公告显示此次私有化收购要约价格不会低于每H股48港元现金。

　　48港元的收购价相当于万达商业在2014年12月23日挂牌联交所时的定价，较3月30日万达商业收盘价38.8港元，溢价近24%。

　　截至3月30日，万达商业发行股本总额为6.53亿股H股及38.75亿股内资股。按此推算，万达商业此番私有化所需花费的代价约为313.22亿港元。市场认为，相较于万达商业的盈利能力，这是一笔划算的买卖。

　　万达私有化被认为早有预兆。2015年8月，万达商业就向中国证监会提交了A股招股书，并于当年11月在证监会官网上披露其招股说明书申报稿。当时有分析认为，模式未受到海外投资者广泛认可的万达商业，意欲撤离港股回归市盈率更高的A股市场。

　　万达商业估值低迷

　　房地产金融评论人黄立冲分析称，万达商业突然私有化，很可能获得了监管层对其登陆A股可能性的暗示。他认为，万达商业若回归A股，其整体市值至少要高出在港上市的50%以上。目前万达董事长王健林通过万达集团持有万达商业股份的市值达767.85亿港元。如果万达商业最终登陆A股，有可能意味着王健林的个人财富再增加近400亿港元。

　　港股的低迷或是万达商业启动私有化的最大动因。万达商业2015年收入为1242.03亿元，同比增加15.14%；净利润达170.16亿元，同比增长14.79%。不过，这份成绩单却没有为万达商业在H股赢得更好的表现。而在A股上市的万达院线发行价为21.35元，停牌前股价为80.30元，市盈率达75.38倍。两相比较，A股与H股的价格背离不断加剧。

　　黄立冲表示，万达商业在港股估值偏低，是由于境外资本对房地产企业的认可模式与万达商业的情况并不相符，其更多看重企业运营价值而非持有资产多少。万达商业眼下虽然正在进行轻资产转型，但其过去深耕二三线城市涉及的开发物业依然众多。截至2015年底，万达累计在89个城市拥有133个已开业购物中心。而去年万达商业旗下地产业务合同收入为1640.8亿元，占到集团总收入的一半以上。

　　根据业内分析，A股和H股两个资本市场的专业度不一样，因此对万达的估值也不会一样，按照港股的价值理论，万达的估值是合理的。原因主要有三点：第一，港股估值的逻辑不是看一家企业的资产增值有多快，因为一家企业的资产增值并不能证明该企业有能力，只是有资源而已，或是大势好，所以资产重估的价值在港股是不认可的；第二，港股不愿意对通过一些政商关系而非纯粹的市场竞争所获得的利润给予高估值；第三，港股主要是看一家公司的现金流，如果一家公司能有良好的现金流，才是具有盈利能力的公司。